Zgodnie z art. 210 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Dalej, w myśl art. 930 § 1 k.p.c. w zw. z art. 1004 k.p.c. rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy. W myśl art. 1006 § 1 k.p.c. jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, zajęcie obejmuje użytkowanie wieczyste terenu oraz znajdujący się na nim budynek stanowiący własność wieczystego użytkownika wraz z przynależnościami, a mianowicie: ruchomościami, będącymi własnością wieczystego użytkownika, a potrzebnymi do korzystania z przedmiotu wieczystego użytkowania zgodnie z jego przeznaczeniem, jeżeli pozostają z tym przedmiotem w faktycznym związku, odpowiadającym temu celowi, oraz przynależnościami budynku stanowiącego własność wieczystego użytkownika; prawami wynikającymi z umów ubezpieczenia przedmiotów podlegających zajęciu, tudzież należnościami z tych umów już przypadającymi.

Zniesienie wspólności praw w przypadku gdy udział jednego ze współuprawnionych jest zajęty w postępowaniu egzekucyjnym wiąże się z konsekwencją bezskuteczności takiego zniesienia dla wierzycieli egzekwujących prowadzących postępowanie egzekucyjne wobec treści art. 930 § 1 k.p.c. w zw. z art. 1004 k.p.c. W konsekwencji, dla bezpieczeństwa prawnego WRS, zniesienie wspólności praw powinno nastąpić przy kumulatywnym ziszczeniu się poniższych warunków:

1. po prawomocnym umorzeniu egzekucji z nieruchomości, w stosunku do WRJ, przez komornika prowadzącego obecnie postępowanie egzekucyjne
2. w sytuacji braku innego zajęcia; zgodnie z art. 925 § 1 k.p.c. w zw. z art.1004 k.p.c., w stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. W stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jako też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów. Jednakże w stosunku do każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą, gdy o wszczęciu egzekucji powziął wiadomość, chociażby wezwanie nie zostało jeszcze dłużnikowi wysłane ani wpis w księdze wieczystej nie był jeszcze dokonany) ze strony innego komornika uprawnionego do prowadzenia egzekucji (zgodnie z art. 921 § 1 k.p.c. w zw. z art. 1004 k.p.c. egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona).

Zgodnie z art. 65 u.k.w.h. (bez względu na zmiany tego przepisu) przedmiotem hipoteki może być:

1. prawo użytkowania wieczystego
2. udział we współwłasności nieruchomości

Zgodnie z art. 76 ust. 1¹ u.k.w.h. hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża nieruchomość otrzymaną w wyniku zniesienia współwłasności przez współwłaściciela, którego udział był obciążony tą hipoteką.

Innymi słowy w wyniku zniesienia wspólności praw na nieruchomościach powstałych w wyniku podziału będą funkcjonowały:

1. hipoteki ustanowione przed powstaniem wspólności praw
2. hipoteki ustanowione na danym udziale współwłaściciela nieruchomości.

Dalej, zgodnie z art. 76 ust. 1² u.k.w.h. jeżeli współwłaścicielowi nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, przysługuje spłata (bo np. pozyskał większą nieruchomość niż wynikało to z jego udziału we wspólności praw; przy czym kryterium to powinna uwzględniać nie tyle ułamek powierzchni ale wartość nieruchomości), na wierzytelności z tego tytułu jego wierzycielowi hipotecznemu przysługuje ustawowe prawo zastawu. O pierwszeństwie ustawowego prawa zastawu na wierzytelności o spłatę rozstrzyga pierwszeństwo hipotek obciążających udział współwłaściciela.

Z mocy art. 76 ust. 1³ u.k.w.h. jeżeli w wyniku podziału współwłaścicielowi nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką przypada nieruchomość z dopłatą, przywołany ust. 1² stosuje się odpowiednio.

Co istotne, zgodnie z art. 76 ust. 1¹ u.k.w.h. postanowienie umowy albo ugody sądowej znoszącej współwłasność, na mocy którego współwłaściciel nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, nie otrzymuje spłaty lub dopłaty, jest nieważne.

Zgodnie z art. 1013 KPC postanowienie o przysądzeniu własności ułamkowej części nieruchomości nie narusza obciążających ją hipotek wpisanych przed powstaniem współwłasności. W konsekwencji, z punktu widzenia nabywcy, korzystniejsze jest nabycie nieruchomości po zniesieniu wspólności praw.

Blog