W myśl art. 313 p.u. sprzedaż nieruchomości w upadłości ma skutki sprzedaży egzekucyjnej. Zgodnie z treścią art. 108 p.u. sprzedaż przez syndyka nieruchomości upadłego wywołuje takie same skutki w stosunku do umowy najmu lub dzierżawy tej nieruchomości, jak sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym. Prawo upadłościowe odsyła zatem do treści art. 1002 k.p.c.[1] W konsekwencji nabywca nieruchomości wstępuje prawa i obowiązki upadłego wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej (art. 1002 zd. 1 k.p.c.). W myśl zasad ogólnych prawa cywilnego w przypadku zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu lub dzierżawy nabywca wstępuje do tego stosunku prawnego w miejsce zbywcy. Przy czym nabywca zachowuje prawo do wypowiedzenia stosunku prawnego z zachowaniem u s t a w o w y c h terminów wypowiedzenia (art. 678 § 1 k.c. i art. 678 § 1 k.c. w zw. z art. 694 k.c.).[2] Przepisy Kodeksu cywilnego wprowadzają jednak pewną modyfikację powyższej zasady celem ochrony najemców i dzierżawców. Otóż powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu lub dzierżawy nie przysługuje nabywcy, jeżeli (1) umowa była zawarta na czas określony, (2) z zachowaniem formy pisemnej z datą pewną, (3) a rzecz została najemcy albo dzierżawcy wydana (art. 678 § 2 k.c. i art. 678 § 2 k.c. w zw. z art. 694 k.c.). Przy czym przepisów o wypowiedzeniu umowy najmu przez nabywcę rzeczy najętej nie stosuje się do najmu lokalu mieszkalnego, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu (art. 692 k.c.).[3] Przywołana powyżej zasada z art. 678 § 2 k.c. i art. 678 § 2 k.c. w zw. z art. 694 k.c. podlega jednak pewnym ograniczeniom w płaszczyźnie prawa egzekucyjnego jak i upadłościowego. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata nabywca może wypowiedzieć tę umowę w ciągu jednego miesiąca od dnia zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej z datą pewną a rzecz została najemcy lub dzierżawy wydana (art. 1002 zd. 2 k.p.c.).
[1] Zob. H. Pietrzykowski (w:), T. Ereciński (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz, s. 614.
[2] Co do ustawowego terminu wypowiedzenia umowy najmu zob. art. 673 k.c., a co do ustawowego terminu wypowiedzenia umowy dzierżawy zob. art. 704 k.c.
[3] Zob. szerzej na ten temat: R. Adamus, Upadłość likwidacyjna a sprzedaż nieruchomości obciążonej umowami najmu lokali mieszkalnych Jur. 2009, nr 3-4, s. 53.
Blog