Zgodnie z treścią art. 535 k.c., przez umowę sprzedaży sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy (w tym także nieruchomość) i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 28 lutego 2003r., V CKN 1701/00, Monitor Prawniczy 2005, nr 18, z. 909 „Pojęciu >wydania rzeczy< w rozumieniu art. 535 k.c. odpowiada stan opisany w art. 348 k.c., który z fizycznym wydaniem rzeczy zrównuje wydanie dokumentów, umożliwiające rozporządzanie rzeczą.” Co do zasady należy przyjąć, że sprzedaż działek gruntowych winna nastąpić przy ich indywidualizacji także w terenie. Niemniej sprzedaż nieruchomości gruntowej, która ma uszkodzone znaki graniczne (bez znaków granicznych) jest dopuszczalna, a zawarta umowa sprzedaży takiej nieruchomości jest ważna.

Zgodnie z art. 38 Prawa geodezyjnego i kartograficznego właściciele lub inne osoby władające nieruchomościami (gruntami) są obowiązane do ochrony znaków granicznych. W myśl art. 39 Prawa geodezyjnego i kartograficznego, przesunięte, uszkodzone lub zniszczone znaki graniczne, ustalone uprzednio, mogą być wznowione bez przeprowadzenia postępowania rozgraniczeniowego, jeżeli istnieją dokumenty pozwalające na określenie ich pierwotnego położenia. Jeżeli jednak wyniknie spór co do położenia znaków, strony mogą wystąpić do sądu o rozstrzygnięcie sprawy. Wznowienia znaków granicznych dokonują, na zlecenie zainteresowanych, podmioty prowadzące działalność gospodarczą i inne jednostki utworzone zgodnie z przepisami postępowania. O czynnościach wznowienia znaków granicznych zawiadamia się zainteresowane strony. Z czynności wznowienia znaków granicznych sporządza się protokół. Jak to wyjaśnił Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w wyroku z 20 maja 2008r. III SAB/Lu 6/08 „wznowienie granic nie jest przeprowadzane ani w trybie administracyjnym, ani sądowym, a jest to jedynie techniczna procedura geodezyjna. W przypadku wznowienia granic nie ma możliwości zaistnienia sporu pomiędzy stronami na okoliczność przebiegu wznowionej granicy, gdyby jednak taki spór, zaistniał to należy zauważyć, że jest on rozstrzygany wyłącznie w trybie sądowym.” Podmiot który dokonał zbycia nieruchomości przestaje być podmiotem zainteresowanym w rozumieniu art. 39 Prawa geodezyjnego i kartograficznego. Podmiotem takim staje się natomiast nowy właściciel nieruchomości gruntowej.

Wznowienie znaków granicznych następuje na „zlecenie” zainteresowanych, a zatem jest to operacją opartą o umowę zlecenia pomiędzy zainteresowanym a uprawnionym geodetą. Umowa co do zasady ma charakter odpłatny. W konsekwencji, wznowienie znaków granicznych po transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowej następuje na wniosek nabywcy nieruchomości. Niemniej można się umówić, w przypadku sprzedaży nieruchomości bez albo z uszkodzonymi znakami granicznymi, że koszty zlecenia wznowienia znaków granicznych po akcie sprzedaży nieruchomości pokryje zbywca nieruchomości.

Dalej należy rozstrzygnąć problem, czy sytuacja w której nie ma umowy co do ponoszenia kosztów wznowienia znaków granicznych, a znaki graniczne w chwili dokonywania sprzedaży nieruchomości gruntowej były usunięte albo uszkodzone, rodzi odpowiedzialność zbywcy nieruchomości na podstawie przepisów o rękojmi?

Niewątpliwie brak albo uszkodzenie znaków granicznych nie stanowi wady prawnej nieruchomości gruntowej. Mogą natomiast powstać wątpliwości, czy brak albo uszkodzenie znaków granicznych można zakwalifikować jako wady fizyczne nieruchomości gruntowej. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 27 listopada 2003r., I CK 267/02 „pojęcie wady fizycznej rzeczy należy rozumieć szeroko. W związku ze sformułowaniem art. 556 § 1 k.c. trzeba nawiązać do znanego rozróżnienia między wartością użytkową i handlową. Najczęściej wada fizyczna występuje w obu tych postaciach. Należy jednak podkreślić, że wystarczy, jeżeli wada fizyczna występuje tylko w jednym z nich.”

Przyjmując możliwość zakwalifikowania uszkodzenia znaków granicznych albo ich brak za wadę fizyczną nieruchomości gruntowej należy zwrócić uwagę na następującą okoliczność. Jeżeli przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości gruntowej kupujący wiedział o braku albo uszkodzeniu znaków granicznych, wówczas sprzedawca nie ponosi jakiejkolwiek odpowiedzialności z tytułu rękojmi (zgodnie z art. 557 § 1 k.c. sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy).

Blog