Zgodnie z art. 72 u.k.w.h. niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Innymi słowy, z istoty rzeczy nieruchomość obciążona hipoteką może być przedmiotem obrotu cywilnoprawnego. Należy jednak w tym miejscu odwołać się do pojęcia „odpowiedzialności cywilnej”. Ujmując zagadnienie „odpowiedzialności cywilnej” w węższym znaczeniu należy dojść do wniosku, że jej korelatem jest uprawnienie do zastosowania przymusu celem zaspokojenia wierzyciela. O ile dług polega na powinności spełnienia określonego świadczenia na rzecz wierzyciela, o tyle odpowiedzialność to dopuszczalność stosowania przymusu (sankcji).^[1] Generalnie rzecz ujmując odpowiedzialność może być osobista odnosząca się do całego majątku dłużnika, teraźniejszego i przyszłego^[2]. Dalej należy wskazać na ograniczoną odpowiedzialność osobistą, która polega na odpowiedzialności określoną częścią majątku (cum viribus patrimonii) albo do maksymalnej wartości (pro viribus patrimonii).^[3]

Od odpowiedzialności osobistej, pełnej albo ograniczonej, odróżnić należy odpowiedzialność rzeczową. Polega ona na tym, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swojej wierzytelności „z wartości jaką stanowi indywidualnie oznaczona rzecz”. Jest to odpowiedzialność każdoczesnego właściciela rzeczy, którym nie musi być dłużnik osobisty. Ergo odnośne uprawnienie wierzyciela ma zatem charakter względny.^[4]

Zgodnie z art. 65 ust. 1 uk.w.h. „w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)”

Innymi słowy nabywca nieruchomości obciążonej hipoteką nie ponosi odpowiedzialność osobistej za dług ale ponosi odpowiedzialność rzeczową w stosunku do wierzyciela hipotecznego.

Formalna dopuszczalność obrotu prawnego nieruchomością obciążoną hipotecznie nie oznacza jednak faktycznej (realnej) możliwości sprzedaży nieruchomości obciążonej danemu nabywcy. Nieruchomość obciążona hipotecznie nie jest atrakcyjna dla nabywcy.

Jeżeli bowiem nieruchomość zostanie nabyta przez nabywcę wraz z obciążeniem hipotecznym, nabywca musi liczyć się z tym, że może zostać pozwany z tytułu swojej odpowiedzialności rzeczowej albo że w innym trybie poniesie odpowiedzialność rzeczową względem wierzyciela rzeczowego. Przepis art. 75 u.k.w.h. stanowi, że zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny.

W wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 14 maja 2014 r., I ACa 761/13 wskazano, że „odpowiedzialność dłużnika hipotecznego ogranicza się do przedmiotu hipoteki. Tak więc jeżeli właściciel nieruchomości nie jest dłużnikiem osobistym, to zasądzając od niego na rzecz wierzyciela należność hipoteczną, sąd z urzędu powinien w wyroku zastrzec właścicielowi nieruchomości prawo do powoływania się w toku postępowania egzekucyjnego na ograniczenie odpowiedzialności.”

Z tej przyczyny w praktyce ma niejednokrotnie miejsce sytuacja, w której wierzyciel hipoteczny w zamian za przekazanie na zaspokojenie wierzytelności hipotecznej ceny sprzedaży lub jej części (stosownie do okoliczności) zobowiązuje się do dokonania czynności niezbędnych do wykreślenia obciążenia hipotecznego ze zbywanej nieruchomości. W braku takiej konstrukcji nieruchomość obciążona rzeczowo niejednokrotnie nie mogłaby znaleźć nabywcy.

Dalej należy wskazać, że w myśl art. 12 ust. 1 u.k.w.h. o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki dokonanego wpisu. Jeżeli przedmiot zabezpieczenia obciążony jest wieloma hipotekami wierzyciele hipoteczni zostaną zaspokojeni do wysokości kwoty uzyskanej ze sprzedaży. W myśl art. 1025 § 1 k.p.c. z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się w następującej kolejności: koszty egzekucyjne; należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę określonego w odrębnych przepisach oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci; należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz prawa, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub przed złożeniem do zbioru dokumentów wniosku o dokonanie takiego wpisu; należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję.

Hipoteka ujawniona w treści księgi wieczystej nie daje zatem wierzycielowi hipotecznemu prawa do bezwzględnego uzyskania zaspokojenia wierzytelności hipotecznej z przedmiotu zabezpieczenia. Przeciwnie, może się zdarzyć, że – w danych stosunkach faktycznych - pomimo istnienia ważnej hipoteki, wierzytelność hipoteczna nie zostanie w ogóle zaspokojona z przedmiotu zabezpieczenia.

Z punktu widzenia wierzyciela hipotecznego korzystne jest uzyskanie udziału w cenie sprzedaży nieruchomości obciążonej hipotecznie, na poczet wierzytelności hipotecznej, albowiem:

• w przypadku sprzedaży pozaegzekucyjnej kwot przeznaczonych na zabezpieczenie wierzycieli nie będą pomniejszać koszty egzekucyjne i inne „przywileje egzekucyjne”
• zaspokojenie wierzytelności w wyniku sprzedaży pozaegzekucyjnej jest z zasady szybsze niż zabezpieczenie w toku egzekucji
• wierzytelność hipoteczna nie daje możliwości uzyskania zaspokojenia ponad istniejącą kolejność wpisu hipotecznego i ponad wartość przedmiotu zabezpieczenia.

Wierzyciel hipoteczny nie doznaje zatem uszczerbku jeżeli kwota jaką uzyska w wyniku sprzedaży pozaegzekucyjnej przedmiotu zabezpieczenia, w zamian za promesę dopełnienia czynności niezbędnych do wykreślenia hipoteki, jest nie niższa, niż kwota możliwa do uzyskania przez wierzyciela hipotecznego w toku egzekucji.

Hipoteka przymusowa o której mowa w art. 35 Ordynacji podatkowej zabezpiecza należności publicznoprawne. Ordynacja podatkowa nie określa kiedy hipoteka przymusowa wygasa. Należy zatem przyjąć, że mają w takim wypadku zastosowanie ogólne zasady dotyczące wygaśnięcia hipoteki, określone przepisami art. 94 - 101 u.k.w.h.

Innymi słowy, jeżeli z przewidywanej ceny sprzedaży przedmiotu zabezpieczenia wierzyciel hipoteczny zostanie zaspokojony z uwzględnieniem przypadającej nań wartości (relacja przychodu ze sprzedaży do miejsca hipotecznego) może on złożyć zobowiązanie do złożenia oświadczenia niezbędnego dla wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

Jak przyjmuje się w literaturze przedmiotu, „do wykreślenia hipoteki przymusowej niezbędny jest wniosek uprawnionego organu (wierzyciela publicznoprawnego), a także stosowny dokument urzędowy (…) stwierdzający, że należność publicznoprawna nie istnieje lub, że wygasła.”[5]

Organy samorządu terytorialnego, ZUS, Naczelnicy Urzędów Skarbowych, podmioty prawa cywilnego w praktyce obrotu gospodarczego składają oświadczenia (promesy), w których zobowiązują się do doprowadzenia do wykreślenia hipoteki przymusowej jeżeli otrzymają odpowiednią część wynagrodzenia z tytułu sprzedaży przedmiotu zabezpieczenia na poczet zaspokojenia części wierzytelności hipotecznej.

Blog