Promesa wykreślenia hipoteki.
20 listopada 2018

Blog

 

 

Standardowe zastrzeżenia co do wydawanych opinii prawnych.

 

(1) Niniejsza opinia prawna korzysta ze swobody wypowiedzi i jest jedynie poglądem prawniczymym w danej sprawie; została ona przygotowana w oparciu o wiedzę autora i odzwierciedla jego poglądy naukowe; nie jest jednak wykluczone prezentowanie przez inne osoby lub instytucje innego poglądu doktrynalnego/orzeczniczego/praktycznego niż zawarty w niniejszej opinii. (2) Niniejsza opinia została w całości przygotowana przez jej autora, bez pomocy asystentów/ innych osób. (3) Niniejsza opinia odzwierciedla obiektywne poglądy autora. Wnioski opinii nie są determinowane życzeniem Klienta/Zleceniodawcy. Klient/Zleceniodawca nie może narzucać ani sposobu argumentacji ani wniosków opinii prawnej. (4) Przy wydawaniu niniejszej opinii prawnej za podstawę stanu faktycznego przyjęto tylko te informacje, które zostały wyraźnie podane w niniejszej opinii. Opinia odnosi się do zdarzeń przeszłych (opinia post factum), chyba że wyraźnie zaznaczono inaczej w jej treści. (5) Odpowiedzialność cywilna autora opinii ograniczona jest do wyskości faktycznie pobranego wynagrodzenia netto. Warunkiem bezwzględnym posługiwania się niniejszą opinią, przez kogokolwiek, jest bezwarunkowa akceptacja wskazanych zastrzeżeń co do zasad odpowiedzialności. (6) Niektóre fragmenty niniejszej opinii prawnej albo nawet cała jej treść merytoryczna – w wymiarze abstrakcyjnym, bez możliwości identyfikacji Klienta/Zleceniodawcy – zostały, zostaną przekazane względnie mogą zostać przekazane do wydawnictw prawniczych, lub wydawnictw o podobnym charakterze (w tym potrali internetowych), celem publikacji jako artykułu prawniczego (względnie innej postaci wydawniczej). Jak również mogą zostać umieszczone na blogu http://adamusrafal.pl. (7) Cała treść niniejszej opinii – jak i jej poszczególne fragmenty – podlega ochronie prawa autorskiego; przy ewentualnym publicznym wykorzystywaniu poglądów prawnych wyrażonych w niniejszej opinii należy powołać się na autora (prof. UO dr hab. Rafał Adamus) i datę wydania opinii. (8) Opinia może być podstawą do sporządzenia przez jej autora glosy krytycznej albo aprobującej w odniesieniu do rozstrzygnięcia sądu lub innego organu (w szczególności decyzji administracyjnej) które zapadło lub zapadnie w sprawie dotyczącej opinii. Rozdstrzygnięcie sądu lub innego organu może zostać przekazane przez autora do skomentowania innym przedstawicielom doktryny samodzielnie albo wespół z autorem. (9) Opinia została sporządzona w języku polskim. (10) Niniejsza opinia prawna może być okazywana przez Klienta/Zleceniodawcę dowolnym osobom trzecim i instytucjom. Może być ponadto – według dyspozycji Klienta/Zleceniodawcy - powielana przez kogokolwiek w dowolnej liczbie egzemplarzy. Opinia może zostać opublikowana na stronie internetowej Klienta/Zleceniodawcy. Opinia nie może być wykorzystana – w całości lub w części – w interesie innej osoby niż Klient/Zleceniodawca – o ile co innego nie wynika z treści umowy - bez uregulowania osobnego wynagrodzenia za jej sporządzenie. (11) Niniejsza opinia prawna bazuje na stanie prawnym obowiązującym w dacie wydania niniejszej opinii, chyba że z jej treści wynika co innego. (12) Niniejsza opinia prawna może być pierwszą albo kolejną wydaną na zadany temat. (13) Problem prawny zawarty w niniejszej opinii może być wykorzystywany w działalności dydaktycznej. (14) Umowa o przygotowanie opinii prawnej podlega prawu polskiemu.

 

 

Standardowe oświadczenie o braku konfliktu interesów dla Zlecającego opinię prawną

 

W związku ze zleceniem przygotowania opinii prawnej dla Zlecającego oświadczam, że nie pozostaję w związku ze stanem faktycznym opisanym w opinii prawnej w jakimkolwiek świadomym konflikcie interesów, a w szczególności:

  • nie jestem członkiem organów spółek handlowych, przedstawicielem lub pełnomocnikiem przedsiębiorców pozostających w sporze ze Zlecającym co do materii będącej przedmiotem opinii;
  • nie byłem wcześniej proszony o sporządzenie opinii prawej – ani nie sporządzałem takiej opinii - przez osobę pozostającą w sporze ze Zlecającym co do materii będącej przedmiotem niniejszej opinii;
  • nie wydawałem wcześniejszej opinii prawnej, która byłaby sprzeczna z treścią niniejszej opinii;

wynik niniejszej opinii nie dotyczy moich interesów ani interesów osób mi bliskich.

 

 

Regulamin świadczenia usług Kancelarii Radcy Prawnego Rafał Adamus

 

  1. Usługi prawne świadczone są przez Kancelarię zgodnie z przepisami ustawy o radcach prawnych i zasadami etyki radcy prawnego. Kancelaria zobowiązana jest do należytej staranności przy świadczeniu usług prawnych na rzecz Klienta.

  2. Kancelaria świadczy usługi w szczególności w formie:

  1. przygotowywania opinii prawnych

  2. porad prawnych

  3. reprezentacji przed organami stosującymi prawo

  4. dyżurów prawnych

  1. Kancelaria świadczy usługi w godzinach otwarcia biura:

  1. w poniedziałki od 9.00 do 17.00

  2. od wtorku do czwartku od. 8.00 do 17.00

  3. w piątki od 8.00 do 12.00

  1. Kancelaria zobowiązana jest do zachowania poufności i do ścisłego przestrzegania tajemnicy zawodowej.

  2. Klient przedkładając Kancelarii zapytanie prawne jednocześnie składa zlecenie dna świadczenie usług prawnych. Z ważnych powodów Kancelaria może odmówić Klientowi świadczenia usług prawnych.

  3. W przypadku zlecenia sporządzenia opinii prawnej Klient obowiązany jest sformułować na piśmie treść zapytania.

  4. Opinia prawna sporządzona przez Kancelarię wyraża jedynie pogląd prawny w danej sprawie, w oparciu o analizę doktryny prawa i judykatury. Opinia prawna nie daje gwarancji, że wyrażony w niej pogląd zostanie podzielony przez organ stosujący prawo.

  5. Treść opinii prawnej może zostać wykorzystana przez Kancelarię dla potrzeb publikacji naukowych i popularnonaukowych, bez ujawnienia tożsamości Klienta ani tożsamości danej sprawy.

  6. Klient ma obowiązek przedstawić Kancelarii stan faktyczny sprawy zgodnie z prawdą, bez zatajania czegokolwiek.

  7. W przypadku przedstawienia przez Kancelarię możliwości różnych rozwiązań prawnych w danej kwestii wybór sposobu prowadzenia sprawy należy wyłącznie do Klienta.

  8. Kancelaria może podzlecać prowadzenie powierzonych jej spraw innym osobom, a w tym – w szczególności – może udzielać pełnomocnictw substytucyjnych w sprawach sądowych i administracyjnych.

  9. Klient ponosi wszelkie koszty sądowe, skarbowe i podatkowe prowadzonych spraw, w tym w szczególności opłaty sądowe, koszty pozyskania niezbędnych dokumentów, opłaty od pełnomocnictwa, koszty biegłych, koszty postępowania egzekucyjnego. Kancelaria nie pokrywa tych kosztów ze swojego wynagrodzenia za świadczone usługi.

  10. Klient ponosi koszty dojazdów Kancelarii w jego sprawach poza miasto Gliwice. W przypadku środków lokomocji publicznej, Kancelaria ma prawo korzystać z najszybszego środka lokomocji w pierwszej klasie.

  11. Koszty obsługi biurowej sprawy ponosi kancelaria.

  12. Komunikacja Kancelarii z Klientem, w tym przesyłanie pism i dokumentów, a w szczególności wezwania i zobowiązania sądów, odbywa się za pośrednictwem poczty elektronicznej Kancelarii i Klienta, chyba że Kancelaria uzna za właściwy także inny sposób komunikowania się.

  13. Klient obowiązany jest do dostarczenia niezbędnych dokumentów dla prowadzenia sprawy oraz obowiązany jest wskazać inne znane mu źródła dowodowe dla prowadzenia sprawy. Klient odpowiada za prawdziwość przedłożonych dokumentów (innych źródeł dowodowych, np. fotokopii)

  14. W związku ze świadczonymi usługami Kancelaria wystawia faktury VAT. Wysokość wynagrodzenia Kancelarii określa umowa (w tym także umowa ustna) Kancelarii z Klientem. Kancelaria może żądać zaliczki na poczet prowadzonej sprawy.

  15. Z tytułu świadczonych usług Kancelaria ponosi odpowiedzialność do wysokości trzykrotności faktycznie pobranego wynagrodzenia netto. W przypadku umów o stałą obsługę prawną Kancelaria ponosi odpowiedzialność do wysokości wynagrodzenia netto za trzy miesiące.

  16. W przypadku umów o stałą obsługę prawną Kancelaria może wypowiedzieć umowę, jeżeli nie otrzyma wynagrodzenia za dwa pełne okresy płatności.

  17. Wypowiedzenie pełnomocnictwa przez Kancelarię następuje na ostatni adres wskazany przez Klienta. Klient może wypowiedzieć pełnomocnictwo Kancelarii w każdym czasie.

  18. Akta prowadzonej sprawy przechowywane są przez Kancelarię przez 10 (dziesięć) lat od zamknięcia sprawy.

  19. Kancelaria na żądanie Klienta przekazuje mu kopie akt sprawy za uprzednim zwrotem kosztów sporządzenia tych kopii.

  20. Pisemna umowa z Klientem może określić odmienne zasady świadczenia usług niż określone w niniejszym Regulaminie. Nie dopuszcza się ustnych odstępstw od treści niniejszego Regulaminu.

  21. Regulamin niniejszy wchodzi w życie z dniem 1 października 2012 roku.

 

 

 

Zgodnie z art. 72 u.k.w.h. niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Innymi słowy, z istoty rzeczy nieruchomość obciążona hipoteką może być przedmiotem obrotu cywilnoprawnego. Należy jednak w tym miejscu odwołać się do pojęcia „odpowiedzialności cywilnej”. Ujmując zagadnienie „odpowiedzialności cywilnej” w węższym znaczeniu należy dojść do wniosku, że jej korelatem jest uprawnienie do zastosowania przymusu celem zaspokojenia wierzyciela. O ile dług polega na powinności spełnienia określonego świadczenia na rzecz wierzyciela, o tyle odpowiedzialność to dopuszczalność stosowania przymusu (sankcji).[1] Generalnie rzecz ujmując odpowiedzialność może być osobista odnosząca się do całego majątku dłużnika, teraźniejszego i przyszłego[2]. Dalej należy wskazać na ograniczoną odpowiedzialność osobistą, która polega na odpowiedzialności określoną częścią majątku (cum viribus patrimonii) albo do maksymalnej wartości (pro viribus patrimonii).[3]

 

Od odpowiedzialności osobistej, pełnej albo ograniczonej, odróżnić należy odpowiedzialność rzeczową. Polega ona na tym, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia swojej wierzytelności „z wartości jaką stanowi indywidualnie oznaczona rzecz”. Jest to odpowiedzialność każdoczesnego właściciela rzeczy, którym nie musi być dłużnik osobisty. Ergo odnośne uprawnienie wierzyciela ma zatem charakter względny.[4]

 

Zgodnie z art. 65 ust. 1 uk.w.h. „w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka)”

 

Innymi słowy nabywca nieruchomości obciążonej hipoteką nie ponosi odpowiedzialność osobistej za dług ale ponosi odpowiedzialność rzeczową w stosunku do wierzyciela hipotecznego.

 

Formalna dopuszczalność obrotu prawnego nieruchomością obciążoną hipotecznie nie oznacza jednak faktycznej (realnej) możliwości sprzedaży nieruchomości obciążonej danemu nabywcy. Nieruchomość obciążona hipotecznie nie jest atrakcyjna dla nabywcy.

 

Jeżeli bowiem nieruchomość zostanie nabyta przez nabywcę wraz z obciążeniem hipotecznym, nabywca musi liczyć się z tym, że może zostać pozwany z tytułu swojej odpowiedzialności rzeczowej albo że w innym trybie poniesie odpowiedzialność rzeczową względem wierzyciela rzeczowego. Przepis art. 75 u.k.w.h. stanowi, że zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny.

 

W wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 14 maja 2014 r., I ACa 761/13 wskazano, że „odpowiedzialność dłużnika hipotecznego ogranicza się do przedmiotu hipoteki. Tak więc jeżeli właściciel nieruchomości nie jest dłużnikiem osobistym, to zasądzając od niego na rzecz wierzyciela należność hipoteczną, sąd z urzędu powinien w wyroku zastrzec właścicielowi nieruchomości prawo do powoływania się w toku postępowania egzekucyjnego na ograniczenie odpowiedzialności.”

 

Z tej przyczyny w praktyce ma niejednokrotnie miejsce sytuacja, w której wierzyciel hipoteczny w zamian za przekazanie na zaspokojenie wierzytelności hipotecznej ceny sprzedaży lub jej części (stosownie do okoliczności) zobowiązuje się do dokonania czynności niezbędnych do wykreślenia obciążenia hipotecznego ze zbywanej nieruchomości. W braku takiej konstrukcji nieruchomość obciążona rzeczowo niejednokrotnie nie mogłaby znaleźć nabywcy.

 

Dalej należy wskazać, że w myśl art. 12 ust. 1 u.k.w.h. o pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki dokonanego wpisu. Jeżeli przedmiot zabezpieczenia obciążony jest wieloma hipotekami wierzyciele hipoteczni zostaną zaspokojeni do wysokości kwoty uzyskanej ze sprzedaży. W myśl art. 1025 § 1 k.p.c. z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się w następującej kolejności: koszty egzekucyjne; należności za pracę za okres 3 miesięcy do wysokości najniższego wynagrodzenia za pracę określonego w odrębnych przepisach oraz renty z tytułu odszkodowania za wywołanie choroby, niezdolności do pracy, kalectwa lub śmierci; należności zabezpieczone hipoteką, zastawem, zastawem rejestrowym i zastawem skarbowym albo korzystające z ustawowego pierwszeństwa oraz prawa, które ciążyły na nieruchomości przed dokonaniem w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub przed złożeniem do zbioru dokumentów wniosku o dokonanie takiego wpisu; należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję.

 

Hipoteka ujawniona w treści księgi wieczystej nie daje zatem wierzycielowi hipotecznemu prawa do bezwzględnego uzyskania zaspokojenia wierzytelności hipotecznej z przedmiotu zabezpieczenia. Przeciwnie, może się zdarzyć, że – w danych stosunkach faktycznych - pomimo istnienia ważnej hipoteki, wierzytelność hipoteczna nie zostanie w ogóle zaspokojona z przedmiotu zabezpieczenia.

 

Z punktu widzenia wierzyciela hipotecznego korzystne jest uzyskanie udziału w cenie sprzedaży nieruchomości obciążonej hipotecznie, na poczet wierzytelności hipotecznej, albowiem:

  • w przypadku sprzedaży pozaegzekucyjnej kwot przeznaczonych na zabezpieczenie wierzycieli nie będą pomniejszać koszty egzekucyjne i inne „przywileje egzekucyjne”
  • zaspokojenie wierzytelności w wyniku sprzedaży pozaegzekucyjnej jest z zasady szybsze niż zabezpieczenie w toku egzekucji
  • wierzytelność hipoteczna nie daje możliwości uzyskania zaspokojenia ponad istniejącą kolejność wpisu hipotecznego i ponad wartość przedmiotu zabezpieczenia.

 

Wierzyciel hipoteczny nie doznaje zatem uszczerbku jeżeli kwota jaką uzyska w wyniku sprzedaży pozaegzekucyjnej przedmiotu zabezpieczenia, w zamian za promesę dopełnienia czynności niezbędnych do wykreślenia hipoteki, jest nie niższa, niż kwota możliwa do uzyskania przez wierzyciela hipotecznego w toku egzekucji.

 

Hipoteka przymusowa o której mowa w art. 35 Ordynacji podatkowej zabezpiecza należności publicznoprawne. Ordynacja podatkowa nie określa kiedy hipoteka przymusowa wygasa. Należy zatem przyjąć, że mają w takim wypadku zastosowanie ogólne zasady dotyczące wygaśnięcia hipoteki, określone przepisami art. 94 - 101 u.k.w.h.

Innymi słowy, jeżeli z przewidywanej ceny sprzedaży przedmiotu zabezpieczenia wierzyciel hipoteczny zostanie zaspokojony z uwzględnieniem przypadającej nań wartości (relacja przychodu ze sprzedaży do miejsca hipotecznego) może on złożyć zobowiązanie do złożenia oświadczenia niezbędnego dla wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej.

 

Jak przyjmuje się w literaturze przedmiotu, „do wykreślenia hipoteki przymusowej niezbędny jest wniosek uprawnionego organu (wierzyciela publicznoprawnego), a także stosowny dokument urzędowy (…) stwierdzający, że należność publicznoprawna nie istnieje lub, że wygasła.”[5]

 

Organy samorządu terytorialnego, ZUS, Naczelnicy Urzędów Skarbowych, podmioty prawa cywilnego w praktyce obrotu gospodarczego składają oświadczenia (promesy), w których zobowiązują się do doprowadzenia do wykreślenia hipoteki przymusowej jeżeli otrzymają odpowiednią część wynagrodzenia z tytułu sprzedaży przedmiotu zabezpieczenia na poczet zaspokojenia części wierzytelności hipotecznej.

 

 

 

[1] Z. Radwański, A. Olejniczak, Zobowiązania, Warszawa 2010, wyd. 8, s. 20, P. Machnikowski, w: System prawa prywatnego, Prawo zobowiązań – część ogólna, pod red. E. Łętowskiej, t. V, Warszawa 2006, s. 158 i n.

[2] Z. Radwański, A. Olejniczak, Zobowiązania…, wyd. 8, s. 21 – 22, P. Machnikowski, w: System…, t. V, s. 159

[3] Z. Radwański, A. Olejniczak, Zobowiązania…, wyd. 8, s. 23 – 24, P. Machnikowski, w: System…, t. V, s. 162

[4] Z. Radwański, A. Olejniczak, Zobowiązania…, wyd. 8, s. 24 P. Machnikowski, w: System…, t. V, s. 140

[5] S. Babiarz, w: S. Babiarz, B. Dauter, B. Gruszczyński, R. Hauser, A. Kabat, M. Niezgódka – Medek, Ordynacja podatkowa. Komentarz, Warszawa 2013, wyd. 8, s. 303

o

Ekspertyzy z zakresu prawa upadłościowego, restrukturyzacyjnego

i gospodarczego

na najwyższym poziomie merytorycznym.

Lokalizacja

Kontakt 

ul. Księcia Ziemowita 10/6, 44-100  Gliwice

             tel. 609 833 515

             adamus_rafal@wp.pl

 

 

Strona główna  | Blog | Usługi | Kontakt

 

 

 © WebWave 2017