Prawo pierwokupu/prawo pierwszeństwa, najogólniej rzecz biorąc, służy do zapewnienia uprawnionemu pierwszeństwa kupna rzeczy (a także prawa, zbioru rzeczy, itp.) przed innymi potencjalnymi kupującymi. Na zobowiązanego nałożony jest obowiązek stworzenia uprawnionemu sposobności nabycia rzeczy na wypadek gdyby zobowiązany sprzedał je osobie trzeciej. Realizacja prawa pierwokupu uzależniona jest od inicjatywy zobowiązanego, a nie uprawnionego.[1] Uwagi zawarte w niniejszej opinii prawnej koncentrują się na umownym prawie pierwokupu i na prawie pierwszeństwa .

Umowa dzierżawy może wprowadzać na rzecz dzierżawcy prawo pierwszeństwa nabycia przedmiotu dzierżawy odrębne od prawa pierwokupu uregulowanego w art. 596 i n. k.c.

Zgodnie z art. 597 § 1 k.c. rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Innymi słowy sekwencja wydarzeń jest odmienna niż w przypadku umownego prawa pierwszeństwa:

1. w pierwszej kolejności zawiera się umowę sprzedaży z dowolną osobą trzecią
2. uprawniony z prawa pierwokupu może oświadczyć, że prawo pierwokupu wykona

W literaturze, w zasadzie jednomyślnie, prezentowany jest pogląd, iż w polskim systemie prawnym prawo pierwokupu jest skuteczne inter partes (czyli pomiędzy osobą uprawnioną z tytułu prawa pierwokupu i osobą zobowiązaną z tego tytułu, z wyłączeniem osób trzecich). Prawo to nie wywiera żadnego skutku względem osoby trzeciej, która nabywa od zobowiązanego rzecz objętą prawem pierwokupu. Odmiennie wygląda sytuacja w przypadku ujawnienia prawa pierwokupu w treści księgi wieczystej.[2] W konsekwencji gdyby TF Silesia przeprowadziło transakcję sprzedaży z pominięciem prawa pierwszeństwa dzierżawcy narazi się na roszczenia odszkodowawcze dzierżawcy.

Ponadto zgodnie z art. 59 k.c. w razie zawarcia umowy, której wykonanie czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej, osoba ta może żądać uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli strony o jej roszczeniu wiedziały albo jeżeli umowa była nieodpłatna. Uznania umowy za bezskuteczną nie można żądać po upływie roku od jej zawarcia (tzw. ius ad rem)

Zasadnicze znaczenie dla dalszych wniosków ma ustalenie charakteru prawnego prawa pierwokupu. W europejskiej dogmatyce prawa dla rozstrzygnięcia tego zagadnienia wypracowano wiele koncepcji. W polskiej literaturze najpełniejsze zestawienie tych teorii prezentuje, wraz z ich omówieniem, J. Górecki. Za tym Autorem wymienić należy następujące koncepcje. Prawo pierwokupu jako prawo wstąpienia w umowę sprzedaży w drodze tzw. cesji kontraktu.[3] Prawo pierwokupu jako nieodwołalne upoważnienie.[4] Prawo pierwokupu jako rodzaj umowy przedwstępnej.[5] Prawo pierwokupu jako ekspektatywa zawarcia umowy sprzedaży.[6] Prawo pierwokupu jako warunkowa oferta zawarcia umowy sprzedaży.[7] Prawo pierwokupu jako umowa sprzedaży z zastrzeżeniem dwóch warunków zawieszających: zawarcia przez zobowiązanego z osobą trzecią umowy sprzedaży przedmiotu objętego prawem pierwokupu i złożenie przez uprawnionego oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu.[8]

W piśmiennictwie polskim na czoło wysuwają się następujące teorie. W pierwszym rzędzie wskazać należy na teorię ustanowienia prawa pierwokupu jako źródła stosunku obligacyjnego. Według tego poglądu na treść stosunku prawnego kreowanego przez prawo pierwokupu składa się – przysługujące uprawnionemu prawo do wstąpienia w stosunek prawny wywołany sprzedażą pomiędzy zobowiązanym a osobą trzecią i – ze strony zobowiązanego – obowiązki polegające na zawiadomieniu uprawnionego o umowie sprzedaży z osobą trzecią, a także sformułowaniu umowy z osobą trzecią bez naruszania praw uprawnionego.[9] Bardziej umiarkowana koncepcja zakłada, iż prawo pierwokupu powoduje powstanie sui generis stosunku prawnego, gdyż zobowiązanego obciążają obowiązki, którym nie odpowiada po stronie uprawnionego roszczenie o ich realizację.[10] Z kolei zdaniem E. Drozda zastrzeżenie prawa pierwokupu nie powoduje powstania żadnego stosunku obligacyjnego między uprawnionym a zobowiązanym. Pomiędzy tymi podmiotami powstaje tzw. stan związania. Wedle tej koncepcji z chwilą zawarcia przez zobowiązanego umowy sprzedaży przedmiotu objętego prawem pierwokupu następuje konkretyzacja stosunku prawnego pomiędzy zobowiązanym a uprawnionym.[11]

W piśmiennictwie funkcjonuje również koncepcja prawa pierwokupu jako tzw. uprawnienia kształtującego, która powstała w oderwaniu od czynności prawnej stanowiącej jej źródło.[12] Koncepcja ta ma wielu zwolenników.[13] W tym kontekście warto powołać się na orzecznictwo sądowe. Sąd Najwyższy w wyroku z 19.2.2002, IV CKN 784/00[14] podniósł, iż „nie sposób (…) podzielić prezentowanego przez część doktryny stanowiska, zgodnie z którym z samego zastrzeżenia prawa pierwokupu wynika zobowiązanie właściciela do przeniesienia własności na rzecz uprawnionego. Zobowiązanie takie powstanie bowiem dopiero wówczas, gdy uprawniony skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu.”

Dalej powstaje pytanie, czy przepisy Kodeksu cywilnego w takim zakresie w jakim odnoszą się do umownego prawa pierwokupu (art. 596 – 602 k.c.) mają charakter dyspozytywny czy bezwzględnie obowiązujący. Wobec różnych głosów w tej materii należy przychylić się do poglądu, iż mają one co do zasady charakter dyspozytywny.[15] Dyspozytywny charakter regulacji art. 596 i n. k.c. pozwala na uregulowanie prawa pierwszeństwa w sposób, jaki to uczyniono w § 14 umowy dzierżawy, na podstawie art. 353¹ k.c.

Konstrukcja kodeksowa prawa pierwokupu nie stoi na przeszkodzie temu, iż rzecz ma zostać zbyta w drodze przetargu. Przetarg służy wyodrębnieniu najlepszej oferty. Z kolei uprawniony z tytułu prawa pierwokupu zawiera umowę na takich samych zasadach, na jakich została zawarta umowa pomiędzy obowiązanym z tytułu prawa pierwokupu a osobą trzecią. Przy czym jest zupełnie obojętnym w jaki sposób owa umowa zostanie zawarta, tzn. czy w trybie ofertowym, w trybie rokowań czy w trybie przetargowym. Sąd Najwyższy w przywołanej już wcześniej sprawie, IV CKN 784/00 orzekał o możliwości realizacji prawa pierwokupu, w sytuacji gdy umowa z osobą trzecią została zawarta w wyniku przetargu. Przypomnieć należy, iż art. 316 ust. 2 p.u. pozwala na obciążenie przedsiębiorstwa prawem pierwokupu, które następnie zbywane jest w drodze przetargu. Sposób zawarcia umowy nie ogranicza zatem prawa pierwokupu.

Zgodnie z art. 158 k.c. umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Niemniej prawo pierwszeństwa nabycia nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnej.

Blog