Prawo pierwokupu a przetarg.
13 grudnia 2018

Blog

 

 

Zastrzeżenia co do wydawanych opinii prawnych:

 

(1) Niniejsza opinia prawna korzysta ze swobody wypowiedzi i jest jedynie poglądem prawniczymym w danej sprawie; została ona przygotowana w oparciu o wiedzę autora i odzwierciedla jego poglądy naukowe; nie jest jednak wykluczone prezentowanie innego poglądu doktrynalnego/orzeczniczego/praktycznego niż zawarty w niniejszej opinii. Klient/Zleceniodawca nie może narzucać ani sposobu argumentacji ani wniosków opinii prawnej. (2) Przy wydawaniu niniejszej opinii prawnej za podstawę stanu faktycznego przyjęto tylko te informacje, które zostały wyraźnie podane w niniejszej opinii. Opinia odnosi się do zdarzeń post factum, chyba że wyraźnie zaznaczono inaczej w jej treści. (3) Odpowiedzialność cywilna autora opinii ograniczona jest do wyskości faktycznie pobranego wynagrodzenia netto. Warunkiem bezwzględnym posługiwania się niniejszą opinią, przez kogokolwiek, jest bezwarunkowa akceptacja wskazanych zastrzeżeń co do zasad odpowiedzialności. (4) Niektóre fragmenty niniejszej opinii prawnej albo nawet cała jej treść – w wymiarze abstrakcyjnym, bez możliwości identyfukacji Klienta/Zleceniodawcy – zostały, zostaną przekazane względnie mogą zostać przekazane do wydawnictw prawniczych, lub wydawnictw o podobnym charakterze, celem publikacji jako artykułu prawniczego (względnie innej postaci wydawniczej). Jak również mogą zostać umieszczone na blogu http://adamusrafal.pl W konsekwencji cała treść niniejszej opinii podlega ochronie prawa autorskiego; przy ewentualnym publicznym wykorzystywaniu poglądów prawnych wyrażonych w niniejszej opinii należy powołać się na autora (prof. UO dr hab. Rafał Adamus) i datę wydania opinii. (5) Opinia może być podstawą do sporządzenia przez jej autora glosy krytycznej albo aprobującej w odniesieniu do rozstrzygnięcia sądu lub innego organu które zapadło lub zapadnie w sprawie dotyczącej opinii. Rozdstrzygnięcie sądu lub innego organu może zostać przekazane przez autora do skomentowania innym przedstawicielom doktryny samodzielnie albo wespół z autorem. (6) Opinia została sporządzona w języku polskim. (7) Niniejsza opinia prawna może być okazywana przez Klienta/Zleceniodawcę dowolnym osobom trzecim i instytucjom. Może być ponadto – według dyspozycji Klienta/Zleceniodawcy - powielana przez kogokolwiek w dowolnej liczbie egzemplarzy. Opinia może zostać opublikowana na stronie internetowej Klienta/Zleceniodawcy. Opinia nie może być wykorzystana – w całości lub w części – w interesie innej osoby niż Klient/Zleceniodawca bez uregulowania osobnego wynagrodzenia za jej sporządzenie. (8) Niniejsza opinia prawna bazuje na stanie prawnym obowiązującym w dacie wydania niniejszej opinii, chyba że z jej treści wynika co innego. (9) Niniejsza opinia prawna może być pierwszą albo kolejną wydaną na zadany temat. (10) Problem prawny zawarty w niniejszej opinii może być wykorzystywany w działalności dydaktycznej.

 

Regulamin świadczenia usług Kancelarii Radcy Prawnego Rafał Adamus

 

  1. Usługi prawne świadczone są przez Kancelarię zgodnie z przepisami ustawy o radcach prawnych i zasadami etyki radcy prawnego. Kancelaria zobowiązana jest do należytej staranności przy świadczeniu usług prawnych na rzecz Klienta.

  2. Kancelaria świadczy usługi w szczególności w formie:

  1. przygotowywania opinii prawnych

  2. porad prawnych

  3. reprezentacji przed organami stosującymi prawo

  4. dyżurów prawnych

  1. Kancelaria świadczy usługi w godzinach otwarcia biura:

  1. w poniedziałki od 9.00 do 17.00

  2. od wtorku do czwartku od. 8.00 do 17.00

  3. w piątki od 8.00 do 12.00

  1. Kancelaria zobowiązana jest do zachowania poufności i do ścisłego przestrzegania tajemnicy zawodowej.

  2. Klient przedkładając Kancelarii zapytanie prawne jednocześnie składa zlecenie dna świadczenie usług prawnych. Z ważnych powodów Kancelaria może odmówić Klientowi świadczenia usług prawnych.

  3. W przypadku zlecenia sporządzenia opinii prawnej Klient obowiązany jest sformułować na piśmie treść zapytania.

  4. Opinia prawna sporządzona przez Kancelarię wyraża jedynie pogląd prawny w danej sprawie, w oparciu o analizę doktryny prawa i judykatury. Opinia prawna nie daje gwarancji, że wyrażony w niej pogląd zostanie podzielony przez organ stosujący prawo.

  5. Treść opinii prawnej może zostać wykorzystana przez Kancelarię dla potrzeb publikacji naukowych i popularnonaukowych, bez ujawnienia tożsamości Klienta ani tożsamości danej sprawy.

  6. Klient ma obowiązek przedstawić Kancelarii stan faktyczny sprawy zgodnie z prawdą, bez zatajania czegokolwiek.

  7. W przypadku przedstawienia przez Kancelarię możliwości różnych rozwiązań prawnych w danej kwestii wybór sposobu prowadzenia sprawy należy wyłącznie do Klienta.

  8. Kancelaria może podzlecać prowadzenie powierzonych jej spraw innym osobom, a w tym – w szczególności – może udzielać pełnomocnictw substytucyjnych w sprawach sądowych i administracyjnych.

  9. Klient ponosi wszelkie koszty sądowe, skarbowe i podatkowe prowadzonych spraw, w tym w szczególności opłaty sądowe, koszty pozyskania niezbędnych dokumentów, opłaty od pełnomocnictwa, koszty biegłych, koszty postępowania egzekucyjnego. Kancelaria nie pokrywa tych kosztów ze swojego wynagrodzenia za świadczone usługi.

  10. Klient ponosi koszty dojazdów Kancelarii w jego sprawach poza miasto Gliwice. W przypadku środków lokomocji publicznej, Kancelaria ma prawo korzystać z najszybszego środka lokomocji w pierwszej klasie.

  11. Koszty obsługi biurowej sprawy ponosi kancelaria.

  12. Komunikacja Kancelarii z Klientem, w tym przesyłanie pism i dokumentów, a w szczególności wezwania i zobowiązania sądów, odbywa się za pośrednictwem poczty elektronicznej Kancelarii i Klienta, chyba że Kancelaria uzna za właściwy także inny sposób komunikowania się.

  13. Klient obowiązany jest do dostarczenia niezbędnych dokumentów dla prowadzenia sprawy oraz obowiązany jest wskazać inne znane mu źródła dowodowe dla prowadzenia sprawy. Klient odpowiada za prawdziwość przedłożonych dokumentów (innych źródeł dowodowych, np. fotokopii)

  14. W związku ze świadczonymi usługami Kancelaria wystawia faktury VAT. Wysokość wynagrodzenia Kancelarii określa umowa (w tym także umowa ustna) Kancelarii z Klientem. Kancelaria może żądać zaliczki na poczet prowadzonej sprawy.

  15. Z tytułu świadczonych usług Kancelaria ponosi odpowiedzialność do wysokości trzykrotności faktycznie pobranego wynagrodzenia netto. W przypadku umów o stałą obsługę prawną Kancelaria ponosi odpowiedzialność do wysokości wynagrodzenia netto za trzy miesiące.

  16. W przypadku umów o stałą obsługę prawną Kancelaria może wypowiedzieć umowę, jeżeli nie otrzyma wynagrodzenia za dwa pełne okresy płatności.

  17. Wypowiedzenie pełnomocnictwa przez Kancelarię następuje na ostatni adres wskazany przez Klienta. Klient może wypowiedzieć pełnomocnictwo Kancelarii w każdym czasie.

  18. Akta prowadzonej sprawy przechowywane są przez Kancelarię przez 10 (dziesięć) lat od zamknięcia sprawy.

  19. Kancelaria na żądanie Klienta przekazuje mu kopie akt sprawy za uprzednim zwrotem kosztów sporządzenia tych kopii.

  20. Pisemna umowa z Klientem może określić odmienne zasady świadczenia usług niż określone w niniejszym Regulaminie. Nie dopuszcza się ustnych odstępstw od treści niniejszego Regulaminu.

  21. Regulamin niniejszy wchodzi w życie z dniem 1 października 2012 roku.

 

Prawo pierwokupu/prawo pierwszeństwa, najogólniej rzecz biorąc, służy do zapewnienia uprawnionemu pierwszeństwa kupna rzeczy (a także prawa, zbioru rzeczy, itp.) przed innymi potencjalnymi kupującymi. Na zobowiązanego nałożony jest obowiązek stworzenia uprawnionemu sposobności nabycia rzeczy na wypadek gdyby zobowiązany sprzedał je osobie trzeciej. Realizacja prawa pierwokupu uzależniona jest od inicjatywy zobowiązanego, a nie uprawnionego.[1] Uwagi zawarte w niniejszej opinii prawnej koncentrują się na umownym prawie pierwokupu i na prawie pierwszeństwa .

 

Umowa dzierżawy może wprowadzać na rzecz dzierżawcy prawo pierwszeństwa nabycia przedmiotu dzierżawy odrębne od prawa pierwokupu uregulowanego w art. 596 i n. k.c.

 

Zgodnie z art. 597 § 1 k.c. rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona. Innymi słowy sekwencja wydarzeń jest odmienna niż w przypadku umownego prawa pierwszeństwa:

  1. w pierwszej kolejności zawiera się umowę sprzedaży z dowolną osobą trzecią
  2. uprawniony z prawa pierwokupu może oświadczyć, że prawo pierwokupu wykona

 

 

W literaturze, w zasadzie jednomyślnie, prezentowany jest pogląd, iż w polskim systemie prawnym prawo pierwokupu jest skuteczne inter partes (czyli pomiędzy osobą uprawnioną z tytułu prawa pierwokupu i osobą zobowiązaną z tego tytułu, z wyłączeniem osób trzecich). Prawo to nie wywiera żadnego skutku względem osoby trzeciej, która nabywa od zobowiązanego rzecz objętą prawem pierwokupu. Odmiennie wygląda sytuacja w przypadku ujawnienia prawa pierwokupu w treści księgi wieczystej.[2] W konsekwencji gdyby TF Silesia przeprowadziło transakcję sprzedaży z pominięciem prawa pierwszeństwa dzierżawcy narazi się na roszczenia odszkodowawcze dzierżawcy.

 

Ponadto zgodnie z art. 59 k.c. w razie zawarcia umowy, której wykonanie czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej, osoba ta może żądać uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli strony o jej roszczeniu wiedziały albo jeżeli umowa była nieodpłatna. Uznania umowy za bezskuteczną nie można żądać po upływie roku od jej zawarcia (tzw. ius ad rem)

 

Zasadnicze znaczenie dla dalszych wniosków ma ustalenie charakteru prawnego prawa pierwokupu. W europejskiej dogmatyce prawa dla rozstrzygnięcia tego zagadnienia wypracowano wiele koncepcji. W polskiej literaturze najpełniejsze zestawienie tych teorii prezentuje, wraz z ich omówieniem, J. Górecki. Za tym Autorem wymienić należy następujące koncepcje. Prawo pierwokupu jako prawo wstąpienia w umowę sprzedaży w drodze tzw. cesji kontraktu.[3] Prawo pierwokupu jako nieodwołalne upoważnienie.[4] Prawo pierwokupu jako rodzaj umowy przedwstępnej.[5] Prawo pierwokupu jako ekspektatywa zawarcia umowy sprzedaży.[6] Prawo pierwokupu jako warunkowa oferta zawarcia umowy sprzedaży.[7] Prawo pierwokupu jako umowa sprzedaży z zastrzeżeniem dwóch warunków zawieszających: zawarcia przez zobowiązanego z osobą trzecią umowy sprzedaży przedmiotu objętego prawem pierwokupu i złożenie przez uprawnionego oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu.[8]

 

W piśmiennictwie polskim na czoło wysuwają się następujące teorie. W pierwszym rzędzie wskazać należy na teorię ustanowienia prawa pierwokupu jako źródła stosunku obligacyjnego. Według tego poglądu na treść stosunku prawnego kreowanego przez prawo pierwokupu składa się – przysługujące uprawnionemu prawo do wstąpienia w stosunek prawny wywołany sprzedażą pomiędzy zobowiązanym a osobą trzecią i – ze strony zobowiązanego – obowiązki polegające na zawiadomieniu uprawnionego o umowie sprzedaży z osobą trzecią, a także sformułowaniu umowy z osobą trzecią bez naruszania praw uprawnionego.[9] Bardziej umiarkowana koncepcja zakłada, iż prawo pierwokupu powoduje powstanie sui generis stosunku prawnego, gdyż zobowiązanego obciążają obowiązki, którym nie odpowiada po stronie uprawnionego roszczenie o ich realizację.[10] Z kolei zdaniem E. Drozda zastrzeżenie prawa pierwokupu nie powoduje powstania żadnego stosunku obligacyjnego między uprawnionym a zobowiązanym. Pomiędzy tymi podmiotami powstaje tzw. stan związania. Wedle tej koncepcji z chwilą zawarcia przez zobowiązanego umowy sprzedaży przedmiotu objętego prawem pierwokupu następuje konkretyzacja stosunku prawnego pomiędzy zobowiązanym a uprawnionym.[11]

 

W piśmiennictwie funkcjonuje również koncepcja prawa pierwokupu jako tzw. uprawnienia kształtującego, która powstała w oderwaniu od czynności prawnej stanowiącej jej źródło.[12] Koncepcja ta ma wielu zwolenników.[13] W tym kontekście warto powołać się na orzecznictwo sądowe. Sąd Najwyższy w wyroku z 19.2.2002, IV CKN 784/00[14] podniósł, iż „nie sposób (…) podzielić prezentowanego przez część doktryny stanowiska, zgodnie z którym z samego zastrzeżenia prawa pierwokupu wynika zobowiązanie właściciela do przeniesienia własności na rzecz uprawnionego. Zobowiązanie takie powstanie bowiem dopiero wówczas, gdy uprawniony skorzysta z przysługującego mu prawa pierwokupu.”

 

Dalej powstaje pytanie, czy przepisy Kodeksu cywilnego w takim zakresie w jakim odnoszą się do umownego prawa pierwokupu (art. 596 – 602 k.c.) mają charakter dyspozytywny czy bezwzględnie obowiązujący. Wobec różnych głosów w tej materii należy przychylić się do poglądu, iż mają one co do zasady charakter dyspozytywny.[15] Dyspozytywny charakter regulacji art. 596 i n. k.c. pozwala na uregulowanie prawa pierwszeństwa w sposób, jaki to uczyniono w § 14 umowy dzierżawy, na podstawie art. 3531 k.c.

 

Konstrukcja kodeksowa prawa pierwokupu nie stoi na przeszkodzie temu, iż rzecz ma zostać zbyta w drodze przetargu. Przetarg służy wyodrębnieniu najlepszej oferty. Z kolei uprawniony z tytułu prawa pierwokupu zawiera umowę na takich samych zasadach, na jakich została zawarta umowa pomiędzy obowiązanym z tytułu prawa pierwokupu a osobą trzecią. Przy czym jest zupełnie obojętnym w jaki sposób owa umowa zostanie zawarta, tzn. czy w trybie ofertowym, w trybie rokowań czy w trybie przetargowym. Sąd Najwyższy w przywołanej już wcześniej sprawie, IV CKN 784/00 orzekał o możliwości realizacji prawa pierwokupu, w sytuacji gdy umowa z osobą trzecią została zawarta w wyniku przetargu. Przypomnieć należy, iż art. 316 ust. 2 p.u. pozwala na obciążenie przedsiębiorstwa prawem pierwokupu, które następnie zbywane jest w drodze przetargu. Sposób zawarcia umowy nie ogranicza zatem prawa pierwokupu.

 

Zgodnie z art. 158 k.c. umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Niemniej prawo pierwszeństwa nabycia nieruchomości nie wymaga formy aktu notarialnej.

 

[1] Zob. przede wszystkim J. Górecki, Umowne prawo pierwokupu, Zakamycze 2000, s. 17 i n., tenże: Prawo pierwokupu. Komentarz do art. 596 – 602 k.c. i innych przepisów regulujących prawo pierwokupu, Zakamycze 2002, s. 13

[2] J. Górecki, Umowne …., s. 86 – 87, tenże: Wpis umownego prawa pierwokupu do księgi wieczystej i jego wpływ na ochronę tego prawa, Rejent z 1999r., nr 9, s. 98 i n., A Szpunar, Skutki wpisu umownego prawa pierwokupu do księgi wieczystej, Rejent Z 2002r., nr 7, s. 13 i n., S. Rudnicki, Komentarz do ustawy o księgach wieczystych, Warszawa 1993, s. 63, K. Piasecki, Księgi wieczyste i hipoteka. Komentarz, Warszawa 1995, s. 94 i n., T. Chilarski, P. Grzejszczak Prawa osobiste i roszczenia ujawnione w księdze wieczystej a postępowanie upadłościowe, Przegląd Prawa Handlowego z 2006r., nr 5, s. 26 i n.

[3] J. Górecki, Umowne…, s. 66 – 67 i tam cytowana literatura

[4] J. Górecki, Umowne…, s. 67 – 68 i tam cytowana literatura

[5] J. Górecki, Umowne…, s. 68 – 69 i tam cytowana literatura

[6] J. Górecki, Umowne…, s. 69 i tam cytowana literatura

[7] J. Górecki, Umowne…, s. 70 – 72 i tam cytowana literatura

[8] J. Górecki, Umowne…, s. 72 – 75 i tam cytowana literatura

[9] A. Kunicki, Zakres skuteczności prawa pierwokupu, Nowe Prawo z 1966r., nr. 12, s. 1527 i n., R. Czarnecki, Prawo pierwokupu z uwzględnieniem przepisów szczególnych, Nowe Prawo z 1970 r., nr 6, s. 821, J. Majorowicz, Ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości w miastach, Studia Prawnicze, z 1980r., nr 4, s. 7 i n.

[10] J. Skąpski, w: System prawa cywilnego, t. III, cz. 2, Prawo zobowiązań – część szczegółowa, Ossolineum 1976, s. 172, M. Pazdan, Bezwarunkowa sprzedaż nieruchomości wbrew umownemu prawu pierwokupu, w: Obrót nieruchomościami w praktyce notarialnej, Kraków 1997, s. 164

[11] E. Drozd, Zagadnienie dopuszczalności ochrony uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu przy pomocy art. 59 k.c., Palestra z 1974r., nr 5, s. 20 i n.

[12] J. Górecki, Umowne …., s. 76 – 77

[13] A. Wolter, J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo cywilne. Zarys części ogólnej, Warszawa 1998, s. 135, 366, W. Czachórski, Zobowiązania. Zarys wykładu, Warszawa 1999, s. 375, W. Katner, w: W. Katner, M. Stahl, W. Nykiel, Umowa sprzedaży w obrocie gospodarczym, Warszawa 1996, s. 197, tenże, w: System prawa prywatnego. Prawo zobowiązań – część szczegółowa pod red. J. Rajskiego, tom 7, Warszawa 2001, s. 19, A. Szpunar, Forma umowy o przeniesienie własności nieruchomości, w: Księga pamiątkowa dla uczczenia pracy naukowej Kazimierza Przybyłowskiego, Warszawa Kraków 1964, s. 373 i n., tenże: Skutki wpisu…, s. 13 i n. E. Łętowska, Prawo do rzeczy w art. 59 kodeksu cywilnego, Kwartalnik Prawa Prywatnego z 1997r., nr 3, s. 429 i n., K. Wyżyn-Urbaniak, Sposoby ochrony uprawnionego z tytułu umownego prawa pierwokupu, Rejent z 1996r., nr 10, s. 92 i n.

[14] Publ. OSNC z 2003r., nr 1, poz. 14

[15] J. Górecki, Umowne …., s. 41 – 45 i tam cytowana literatura

 

o

Ekspertyzy z zakresu prawa upadłościowego, restrukturyzacyjnego

i gospodarczego

na najwyższym poziomie merytorycznym.

Lokalizacja

Kontakt 

ul. Księcia Ziemowita 10/6, 44-100  Gliwice

             tel. 609 833 515

             adamus_rafal@wp.pl

 

 

Strona główna  | Blog | Usługi | Kontakt

 

 

 © WebWave 2017