Nabycie przez współwłaściciela w ramach pre-packu udziału 
we współwłasności nieruchomości w przypadku gdy hipoteki obciążają
zarówno całe prawo jak i nabywany udział dłużnika.
13 grudnia 2018

Blog

 

 

W ramach przygotowanej likwidacji może dojść do nabycia przez współwłaściciel w trybie art. 56 a i n. p.u. udziału we wspólności praw przysługującego dłużnikowi. Jest tp z prawnego punktu widzenia dopuszczalne: przedmiotowe prawo majątkowe to „składniki majątkowe stanowiące znaczną część przedsiębiorstwa” w rozumieniu art. 56a ust. 1 p.u.

 

Powstaje jednak obawa o efekt ekonomiczny tej koncepcji. Na nieruchomości ujawniono hipoteki: (a) przed powstaniem wspólności praw, (b) po powstaniu wspólności praw. Zgodnie z art. 313 ust. 1 zd. 1 p.u. sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej. Przy czym do sprzedaży ułamkowej części nieruchomości odpowiednie zastosowanie mają przepisy art. 1004, 1005, 1007, 1009, 1012 i 1013 Kodeksu postępowania cywilnego (art. 313 ust. 6 p.u.). Zgodnie z art. 1012 k.p.c. jeżeli przedmiotem sprzedaży jest ułamkowa część nieruchomości, pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia obciążenia tej części ułamkowej nieruchomości ujawnione przez wpis w księdze wieczystej (lub złożenie dokumentu do zbioru oraz nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji), jeżeli zostały ustanowione przed powstaniem współwłasności. W myśl art. 1013 k.p.c. postanowienie o przysądzeniu własności ułamkowej części nieruchomości nie narusza obciążających ją hipotek wpisanych przed powstaniem współwłasności. H. Pietrzkowski, w: T. Ereciński (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom IV. Postępowanie egzekucyjne, wyd. IV, Warszawa 2012 podniósł, że „postanowienie o przysądzeniu własności ułamkowej części nieruchomości nie odnosi żadnego skutku do hipotek powstałych przed ustanowieniem współwłasności. Nabywca ponosi tylko odpowiedzialność rzeczową i nie będzie spłacał hipoteki. Nie ma podstaw do włączenia hipoteki w cenę nabycia ani też do obniżenia o kwotę hipoteki wartości nieruchomości przy oszacowaniu. Do hipotek powstałych po ustanowieniu współwłasności zasady te nie mają zastosowania; należy stosować reguły z art. 1000 § 1.”. H. Ciepła, w: H. Dolecki (red.), T. Wiśniewski (red.), Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom IV. Artykuły 730-1088, wyd. II, Warszawa 2014 podniosła, że art. 1013 k.p.c. „stanowi wyjątek od zasad określonych w art. 1000–1001 i dotyczy hipotek wpisanych do księgi wieczystej przed powstaniem współwłasności i w konsekwencji obejmujących wszystkie udziały współwłaścicieli. Wykładnia tego przepisu w powiązaniu z art. 1012 prowadzi do wniosku, że postanowienie o przysądzeniu własności ułamkowej części nieruchomości nie odnosi żadnego skutku do hipotek wpisanych do księgi wieczystej, powstałych przed ustanowieniem współwłasności. Uzasadnienie utrzymania w mocy takich hipotek jest identyczne z uzasadnieniem utrzymania innych obciążeń (por. art. 1012). Komentowany przepis nie zawiera unormowania dającego podstawę do odpowiedzi na pytanie, czy suma zabezpieczona hipoteką podlega czy też nie podlega potrąceniu z ceny nabycia, co powoduje wątpliwości, zwłaszcza wobec zamieszczenia w tej kwestii regulacji w art. 1012 dotyczącym innych obciążeń niż hipoteka. Wykładnia literalna art. 1013 daje na to pytanie odpowiedź pozytywną, a więc że wolą ustawodawcy było potrącenie. Wniosek ten jednak jest błędny, ponieważ należy mieć na uwadze, że zarówno art. 1012, jak i art. 1013 dotyczą obciążeń ustanowionych przed powstaniem współwłasności. Wynika z tego, że hipoteka, o której mowa w art. 1013, została ustanowiona na całej nieruchomości, a więc ta sama ratio legis uzasadniająca niepotrącanie z ceny nabycia wartości obciążeń, o których mowa w art. 1012, przemawia za niepotrącaniem wartości hipoteki z ceny nabycia. Dodatkowym argumentem przemawiającym na rzecz takiego stanowiska jest okoliczność, że nabywca przejmuje tylko odpowiedzialność rzeczową, co wcale nie oznacza, że będzie musiał spłacać wierzytelność hipoteczną. Jeśli natomiast wierzyciel skieruje egzekucję do nabytego przez nabywcę udziału w nieruchomości, to ten, by uchronić się przed ewentualną utratą tego udziału, będzie musiał spłacić wierzytelność i uzyska roszczenie do dłużnika osobistego na podstawie art. 518 k.c., bowiem spłaci cudzy dług, za który odpowiadał rzeczowo. Zawarty w art. 1013 zaimek >ją< dotyczy zatem całej nieruchomości, a nie jej ułamkowej części. Rozważania te prowadzą do wniosku, że hipoteki obciążającej nieruchomość, której ułamkowa część stanowi przedmiot przysądzenia własności, nie zalicza się na cenę nabycia ani też nie obniża się o jej kwotę wartości nieruchomości przy oszacowaniu. Do hipotek ustanowionych po powstaniu współwłasności mają zastosowanie przepisy art. 1000 § 1.” W konsekwencji jeżeli współwłaściciel zapłaci cenę nabycia udziału syndykowi, plan podziału nie obejmie wierzytelności hipotecznych w związku z hipotekami obejmującymi całą nieruchomość, powstałych przed zaistnieniem wspólności praw.

o

Ekspertyzy z zakresu prawa upadłościowego, restrukturyzacyjnego

i gospodarczego

na najwyższym poziomie merytorycznym.

Lokalizacja

Kontakt 

ul. Księcia Ziemowita 10/6, 44-100  Gliwice

             tel. 609 833 515

             adamus_rafal@wp.pl

 

 

Strona główna  | Blog | Usługi | Kontakt

 

 

 © WebWave 2017