Kryzys rynku deweloperskiego
30 lipca 2022

Blog

Kryzys na rynku usług deweloperskich powoli staje się faktem. Z pewnością za jakiś czas niektórzy z deweloperów staną przed dylematem „zagrożenia niewypłacalnością” i samą „niewypłacalnością”. Przywołane pojęcia są bardzo ścisłymi terminami używanymi w Prawie upadłościowym i Prawie restrukturyzacyjnym i potoczne rozumienie tych zwrotów nie oddaje ich merytorycznego sensu. Ich rozumienie nigdy nie powinno być intuicyjne ale bardzo ściśle zakotwiczone w treści przepisów! W przypadku problemów ekonomicznych dewelopera, moim zdaniem, należy brać pod uwagę okoliczności ulokowane na trzech osobnych ale powiązanych ze sobą płaszczyznach :

 

1.

 

Ogólne przesłanki dla wszczęcia jednego z postępowań restrukturyzacyjnych albo postępowania upadłościowego przez dłużnika, gdyż stan „niewypłacalności” w rozumieniu art. 11 pr. upadł. jest przesłanką zarówno do restrukturyzacji jak i upadłości. Gdyby menedżerowie dewelopera podejmowali decyzję o działaniu ratunkowym na bardzo wczesnym etapie problemów ekonomicznych, jeszcze w stanie „zagrożenia niewypłacalnością”, wówczas do wyboru pozostaje jedna ze ścieżek restrukturyzacyjnych. Pierwszy wniosek nasuwa się sam: im szybciej dojdzie do działania, tym lepiej, Wybór jednego z 4 postępowań restrukturyzacyjnych (o zatwierdzenie układu, przyspieszonego układowego, układowego, sanacyjnego) to odrębny temat. Istnieją tu jednak pewne ograniczenia prawne: przepis art. 351 pr.restr. stanowi, że wobec dewelopera nie prowadzi się postępowania o zatwierdzenie układu, z wyjątkiem układu częściowego, jeżeli nie są nim objęte wierzytelności nabywców oraz wierzytelności zabezpieczone na nieruchomości, na której jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie („układ częściowy” nie jest osobnym rodzajem postępowania restrukturyzacyjnego ale szczególnym typem porozumienia pomiędzy dłużnikiem a przynajmniej większością wierzycieli w postępowaniu restrukturyzacyjnym). Umiejętne dopasowanie właściwego typu postępowania restrukturyzacyjnego do konkretnych potrzeb dewelopera to początek, ale nie koniec sukcesu. Dużo zależy od takich czynników jak: stan zaawansowania przedsięwzięć deweloperskich, potrzeba (lub jej brak) odstąpienia od umów wzajemnych/zwolnienia pracowników, stopień zagrożenia egzekucjami, skala sporności roszczeń, potrzeba zbycia składników majątku jeszcze w postępowaniu restrukturyzacyjnym ze skutkiem egzekucyjnym, itp. Przy czym złożenie we właściwym terminie wniosku o upadłość jest obowiązkiem prawnym menedżera, którego zaniechanie rodzi odpowiedzialność odszkodowawczą wobec wierzycieli, odpowiedzialność za zobowiązania podatkowe spółki, sankcję w postaci okresowego zakazu prowadzenia działalności gospodarczej/zasiadania w organach spółek, a nawet odpowiedzialność karną. Zainicjowanie procedury restrukturyzacyjnej nie jest „przymusowe”. Niemniej ideą restrukturyzacji jest zapobiegnięcie upadłości.

 

2.

 

Szczególny charakter postępowań odrębnych : restrukturyzacyjnego i upadłościowego dla deweloperów z uwagi na szczególną pozycję prawną nabywców lokali. Szczególnego rodzaju interesariuszami postępowania w stosunku do dewelopera są nabywcy lokali. Deweloper jest na tyle specyficznym dłużnikiem, że prowadzi się wobec niego postępowania odrębne: restrukturyzacyjne (349 – 361 pr. restr.) i upadłościowe (art. 425a – 425s pr. upadł.). W postępowaniach tych obowiązuje szczególny cel, który nie występuje w postępowaniach „ogólnych”: Zgodnie z art. 352 pr. restr. postępowanie restrukturyzacyjne wobec deweloperów prowadzi się tak, aby doprowadzić do zaspokojenia nabywców w drodze przeniesienia na nich własności lokali, o ile racjonalne względy na to pozwolą. Odrębne postępowanie upadłościowe pozwala np. na;

- dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego

- likwidację nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie

- kontynuację przedsięwzięcia deweloperskiego przez innego przedsiębiorcy

- kontynuację przedsięwzięcia deweloperskiego w układzie.    

 

3.

 

Odpowiedzialność menedżerów za niezłożenie w terminie wniosku o upadłość albowiem prawo o niewypłacalności oparte jest o następujący dysonans: wprowadza się kierunkowy prymat restrukturyzacji przed upadłością ale nie znajduje to dostatecznego odbicia w przepisach regulujących wyłączenie odpowiedzialności członków zarządu.