Hipoteka na całym prawie i na udziale. Sprzedaż upadłościowa.
12 lutego 2019

Blog

 

 

Standardowe zastrzeżenia co do wydawanych opinii prawnych.

 

(1) Niniejsza opinia prawna korzysta ze swobody wypowiedzi i jest jedynie poglądem prawniczymym w danej sprawie; została ona przygotowana w oparciu o wiedzę autora i odzwierciedla jego poglądy naukowe; nie jest jednak wykluczone prezentowanie przez inne osoby lub instytucje innego poglądu doktrynalnego/orzeczniczego/praktycznego niż zawarty w niniejszej opinii. (2) Niniejsza opinia została w całości przygotowana przez jej autora, bez pomocy asystentów/ innych osób. (3) Niniejsza opinia odzwierciedla obiektywne poglądy autora. Wnioski opinii nie są determinowane życzeniem Klienta/Zleceniodawcy. Klient/Zleceniodawca nie może narzucać ani sposobu argumentacji ani wniosków opinii prawnej. (4) Przy wydawaniu niniejszej opinii prawnej za podstawę stanu faktycznego przyjęto tylko te informacje, które zostały wyraźnie podane w niniejszej opinii. Opinia odnosi się do zdarzeń przeszłych (opinia post factum), chyba że wyraźnie zaznaczono inaczej w jej treści. (5) Odpowiedzialność cywilna autora opinii ograniczona jest do wyskości faktycznie pobranego wynagrodzenia netto. Warunkiem bezwzględnym posługiwania się niniejszą opinią, przez kogokolwiek, jest bezwarunkowa akceptacja wskazanych zastrzeżeń co do zasad odpowiedzialności. (6) Niektóre fragmenty niniejszej opinii prawnej albo nawet cała jej treść merytoryczna – w wymiarze abstrakcyjnym, bez możliwości identyfikacji Klienta/Zleceniodawcy – zostały, zostaną przekazane względnie mogą zostać przekazane do wydawnictw prawniczych, lub wydawnictw o podobnym charakterze (w tym potrali internetowych), celem publikacji jako artykułu prawniczego (względnie innej postaci wydawniczej). Jak również mogą zostać umieszczone na blogu http://adamusrafal.pl. (7) Cała treść niniejszej opinii – jak i jej poszczególne fragmenty – podlega ochronie prawa autorskiego; przy ewentualnym publicznym wykorzystywaniu poglądów prawnych wyrażonych w niniejszej opinii należy powołać się na autora (prof. UO dr hab. Rafał Adamus) i datę wydania opinii. (8) Opinia może być podstawą do sporządzenia przez jej autora glosy krytycznej albo aprobującej w odniesieniu do rozstrzygnięcia sądu lub innego organu (w szczególności decyzji administracyjnej) które zapadło lub zapadnie w sprawie dotyczącej opinii. Rozdstrzygnięcie sądu lub innego organu może zostać przekazane przez autora do skomentowania innym przedstawicielom doktryny samodzielnie albo wespół z autorem. (9) Opinia została sporządzona w języku polskim. (10) Niniejsza opinia prawna może być okazywana przez Klienta/Zleceniodawcę dowolnym osobom trzecim i instytucjom. Może być ponadto – według dyspozycji Klienta/Zleceniodawcy - powielana przez kogokolwiek w dowolnej liczbie egzemplarzy. Opinia może zostać opublikowana na stronie internetowej Klienta/Zleceniodawcy. Opinia nie może być wykorzystana – w całości lub w części – w interesie innej osoby niż Klient/Zleceniodawca – o ile co innego nie wynika z treści umowy - bez uregulowania osobnego wynagrodzenia za jej sporządzenie. (11) Niniejsza opinia prawna bazuje na stanie prawnym obowiązującym w dacie wydania niniejszej opinii, chyba że z jej treści wynika co innego. (12) Niniejsza opinia prawna może być pierwszą albo kolejną wydaną na zadany temat. (13) Problem prawny zawarty w niniejszej opinii może być wykorzystywany w działalności dydaktycznej. (14) Umowa o przygotowanie opinii prawnej podlega prawu polskiemu.

 

 

Standardowe oświadczenie o braku konfliktu interesów dla Zlecającego opinię prawną

 

W związku ze zleceniem przygotowania opinii prawnej dla Zlecającego oświadczam, że nie pozostaję w związku ze stanem faktycznym opisanym w opinii prawnej w jakimkolwiek świadomym konflikcie interesów, a w szczególności:

  • nie jestem członkiem organów spółek handlowych, przedstawicielem lub pełnomocnikiem przedsiębiorców pozostających w sporze ze Zlecającym co do materii będącej przedmiotem opinii;
  • nie byłem wcześniej proszony o sporządzenie opinii prawej – ani nie sporządzałem takiej opinii - przez osobę pozostającą w sporze ze Zlecającym co do materii będącej przedmiotem niniejszej opinii;
  • nie wydawałem wcześniejszej opinii prawnej, która byłaby sprzeczna z treścią niniejszej opinii;

wynik niniejszej opinii nie dotyczy moich interesów ani interesów osób mi bliskich.

 

 

Regulamin świadczenia usług Kancelarii Radcy Prawnego Rafał Adamus

 

  1. Usługi prawne świadczone są przez Kancelarię zgodnie z przepisami ustawy o radcach prawnych i zasadami etyki radcy prawnego. Kancelaria zobowiązana jest do należytej staranności przy świadczeniu usług prawnych na rzecz Klienta.

  2. Kancelaria świadczy usługi w szczególności w formie:

  1. przygotowywania opinii prawnych

  2. porad prawnych

  3. reprezentacji przed organami stosującymi prawo

  4. dyżurów prawnych

  1. Kancelaria świadczy usługi w godzinach otwarcia biura:

  1. w poniedziałki od 9.00 do 17.00

  2. od wtorku do czwartku od. 8.00 do 17.00

  3. w piątki od 8.00 do 12.00

  1. Kancelaria zobowiązana jest do zachowania poufności i do ścisłego przestrzegania tajemnicy zawodowej.

  2. Klient przedkładając Kancelarii zapytanie prawne jednocześnie składa zlecenie dna świadczenie usług prawnych. Z ważnych powodów Kancelaria może odmówić Klientowi świadczenia usług prawnych.

  3. W przypadku zlecenia sporządzenia opinii prawnej Klient obowiązany jest sformułować na piśmie treść zapytania.

  4. Opinia prawna sporządzona przez Kancelarię wyraża jedynie pogląd prawny w danej sprawie, w oparciu o analizę doktryny prawa i judykatury. Opinia prawna nie daje gwarancji, że wyrażony w niej pogląd zostanie podzielony przez organ stosujący prawo.

  5. Treść opinii prawnej może zostać wykorzystana przez Kancelarię dla potrzeb publikacji naukowych i popularnonaukowych, bez ujawnienia tożsamości Klienta ani tożsamości danej sprawy.

  6. Klient ma obowiązek przedstawić Kancelarii stan faktyczny sprawy zgodnie z prawdą, bez zatajania czegokolwiek.

  7. W przypadku przedstawienia przez Kancelarię możliwości różnych rozwiązań prawnych w danej kwestii wybór sposobu prowadzenia sprawy należy wyłącznie do Klienta.

  8. Kancelaria może podzlecać prowadzenie powierzonych jej spraw innym osobom, a w tym – w szczególności – może udzielać pełnomocnictw substytucyjnych w sprawach sądowych i administracyjnych.

  9. Klient ponosi wszelkie koszty sądowe, skarbowe i podatkowe prowadzonych spraw, w tym w szczególności opłaty sądowe, koszty pozyskania niezbędnych dokumentów, opłaty od pełnomocnictwa, koszty biegłych, koszty postępowania egzekucyjnego. Kancelaria nie pokrywa tych kosztów ze swojego wynagrodzenia za świadczone usługi.

  10. Klient ponosi koszty dojazdów Kancelarii w jego sprawach poza miasto Gliwice. W przypadku środków lokomocji publicznej, Kancelaria ma prawo korzystać z najszybszego środka lokomocji w pierwszej klasie.

  11. Koszty obsługi biurowej sprawy ponosi kancelaria.

  12. Komunikacja Kancelarii z Klientem, w tym przesyłanie pism i dokumentów, a w szczególności wezwania i zobowiązania sądów, odbywa się za pośrednictwem poczty elektronicznej Kancelarii i Klienta, chyba że Kancelaria uzna za właściwy także inny sposób komunikowania się.

  13. Klient obowiązany jest do dostarczenia niezbędnych dokumentów dla prowadzenia sprawy oraz obowiązany jest wskazać inne znane mu źródła dowodowe dla prowadzenia sprawy. Klient odpowiada za prawdziwość przedłożonych dokumentów (innych źródeł dowodowych, np. fotokopii)

  14. W związku ze świadczonymi usługami Kancelaria wystawia faktury VAT. Wysokość wynagrodzenia Kancelarii określa umowa (w tym także umowa ustna) Kancelarii z Klientem. Kancelaria może żądać zaliczki na poczet prowadzonej sprawy.

  15. Z tytułu świadczonych usług Kancelaria ponosi odpowiedzialność do wysokości trzykrotności faktycznie pobranego wynagrodzenia netto. W przypadku umów o stałą obsługę prawną Kancelaria ponosi odpowiedzialność do wysokości wynagrodzenia netto za trzy miesiące.

  16. W przypadku umów o stałą obsługę prawną Kancelaria może wypowiedzieć umowę, jeżeli nie otrzyma wynagrodzenia za dwa pełne okresy płatności.

  17. Wypowiedzenie pełnomocnictwa przez Kancelarię następuje na ostatni adres wskazany przez Klienta. Klient może wypowiedzieć pełnomocnictwo Kancelarii w każdym czasie.

  18. Akta prowadzonej sprawy przechowywane są przez Kancelarię przez 10 (dziesięć) lat od zamknięcia sprawy.

  19. Kancelaria na żądanie Klienta przekazuje mu kopie akt sprawy za uprzednim zwrotem kosztów sporządzenia tych kopii.

  20. Pisemna umowa z Klientem może określić odmienne zasady świadczenia usług niż określone w niniejszym Regulaminie. Nie dopuszcza się ustnych odstępstw od treści niniejszego Regulaminu.

  21. Regulamin niniejszy wchodzi w życie z dniem 1 października 2012 roku.

W przypadku gdy na prawie własności nieruchomości ustanowiono hipotekę, a następnie doszło do ustanowienia współwłasności i na udziałach we współwłasności powstały kolejne hipoteki, to ma miejsce sytuacja, w której hipoteki ciążą zarówno na „całym prawie” jak i na udziałach. W niniejszym opracowaniu poruszono zagadnienie, w którym do masy upadłości wchodzi udział w prawie własności.

Zgodnie z art. 313 ust. 6 p.u. do sprzedaży ułamkowej części nieruchomości odpowiednie zastosowanie mają przepisy art. 1004, art. 1005, art. 1007, art. 1009, art. 1012 i art. 1013 Kodeksu postępowania cywilnego (nowela ust. 6 art. 313 p.u. ma charakter porządkujący; nie zmieniła ona istoty rzeczy).

Zatem o wejściu w skład masy upadłości ułamkowej części nieruchomości syndyk zawiadamia także pozostałych współwłaścicieli, a w przypadku użytkowania wieczystego także właściciela nieruchomości oraz właściwy organ administracji rządowej lub właściwą gminę (art. 1005 k.p.c. w zw. z art. 313 ust. 6 p.u.). Jeżeli w skład masy wchodzi ułamkowa część nieruchomości, syndyk działa tylko w granicach uprawnień upadłego jako współwłaściciela (art. 1007 k.p.c. w zw. z art. 313 ust. 6 p.u.). Opisowi i oszacowaniu podlega cała nieruchomość. Sumą oszacowania części nieruchomości jest odpowiednia część sumy oszacowania całej nieruchomości (art. 1009 k.p.c. w zw. z art. 313 ust. 6 p.u.).

Co ważne, jeżeli przedmiotem sprzedaży jest ułamkowa część nieruchomości, pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia obciążenia tej części ułamkowej nieruchomości ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru oraz nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone w postępowaniu upadłościowym, jeżeli zostały ustanowione przed powstaniem współwłasności (art. 1012 k.p.c. w zw. z art. 313 ust. 6 p.u.). Sprzedaż upadłościowa ułamkowej części nieruchomości nie narusza obciążających ją hipotek wpisanych przed powstaniem współwłasności (art. 1013 k.p.c. w zw. z art. 313 ust. 6 p.u.).

Zbycie przez syndyka udziału w prawie własności nie prowadzi do wygaśnięcia hipotek powstałych na „całym prawie”. Wpływa to rzecz jasna bardzo negatywnie na atrakcyjność nabycia takiego aktywu. Stąd pojawia się pytanie o zasadność rozwiązań alternatywnych: zniesienia współwłasności przed sprzedażą upadłościową.

Zniesienie współwłasności może być po pierwsze, dobrowolne (umowne) i, po drugie, sądowne, w trybie art. 617 i n. k.p.c. w postępowaniu nieprocesowym, z wniosku jednego ze współuprawnionych. Zniesienia wspólności praw w drodze umowy można dokonać w każdym czasie.[1] Zgodnie z art. 210 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić. To ostatnie zastrzeżenie nie wiąże jednak masy upadłości.

 

Status hipotek ustanowionych na „całym prawie” i na udziałach w przypadku zniesienia współwłasności

 

Zgodnie z treścią art. 76 ust. 11 u.k.w.h. hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża nieruchomość otrzymaną w wyniku zniesienia współwłasności przez współwłaściciela, którego udział był obciążony tą hipoteką. Powyższą zasadę należałoby w zasadzie odpowiednio odnieść do prawa użytkowania wieczystego (zgodnie z art. 237 k.c. do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości).

Przywołana powyżej zasada oznacza zatem, że jeżeli X ma na swoim udziale ustanowione hipoteki, to hipoteki owe „przejdą” na nieruchomość przypadającą X. To samo odnosi się do hipotek ustanowionych na udziale Y. W konsekwencji na nowo utworzone nieruchomości, w wyniku zniesienia wspólności prawa: po pierwsze, „przejdą” hipoteki ustanowione na nieruchomości jako całości, po drugie „przejdą” hipoteki ustanowione na udziale we wspólności nieruchomości, którego surogatem stanowi owa nowoutworzona nieruchomość.

Innymi słowy w wyniku zniesienia wspólności praw na nieruchomościach powstałych w wyniku podziału będą funkcjonowały:

  1. hipoteki ustanowione przed powstaniem wspólności praw
  2. hipoteki ustanowione na danym udziale współwłaściciela nieruchomości.

Dopłaty

 

Dalej należy prześledzić sytuację, w której podział nieruchomości nie byłby idealny i przewidywałby konieczność wniesienia dopłat.

Zgodnie z art. 76 ust. 12 u.k.w.h. jeżeli współwłaścicielowi nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, przysługuje spłata, na wierzytelności z tego tytułu jego wierzycielowi hipotecznemu przysługuje ustawowe prawo zastawu. O pierwszeństwie ustawowego prawa zastawu na wierzytelności o spłatę rozstrzyga pierwszeństwo hipotek obciążających udział współwłaściciela. Natomiast w myśl art. 76 ust. 13 u.k.w.h. jeżeli w wyniku podziału współwłaścicielowi nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką przypada nieruchomość z dopłatą, przywołany powyżej art. 76 ust. 12 u.k.w.h. stosuje się odpowiednio. Dalej wskazać należy, że w oparciu o art. 76 ust. 14 u.k.w.h. postanowienie umowy albo ugody sądowej znoszącej współwłasność, na mocy którego współwłaściciel nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, nie otrzymuje spłaty lub dopłaty, jest nieważne. Należy przyjąć, że przywołany przepis odnosi się do takiej sytuacji, w której spłaty lub dopłaty powinny zostać ustalone ale nie zostały ustalone. Ustawodawca wprowadził zatem instytucję ustawowego prawa zastawu na rzecz wierzyciela hipotecznego obejmującego wierzytelność byłego współwłaściciela o dopłatę. Zgodnie z treścią art. 333 k.c. do odbioru świadczenia uprawnieni są zastawca wierzytelności i zastawnik (czyli wierzyciel hipoteczny) łącznie. Każdy z nich może żądać spełnienia świadczenia do rąk ich obu łącznie albo złożenia przedmiotu świadczenia do depozytu sądowego. Na podstawie art. 335 k.c. jeżeli wierzytelność pieniężna zastawem zabezpieczona jest już wymagalna, zastawnik (czyli wierzyciel hipoteczny) może żądać zamiast zapłaty, ażeby zastawca przeniósł na niego wierzytelność obciążoną, jeżeli jest pieniężna, do wysokości wierzytelności zabezpieczonej zastawem. Zastawnik może dochodzić przypadłej mu z tego tytułu części wierzytelności z pierwszeństwem przed częścią przysługującą zastawcy. Ponadto zgodnie z art. 334 k.c. jeżeli dłużnik wierzytelności obciążonej zastawem spełnia świadczenie, zanim wierzytelność zabezpieczona stała się wymagalna, zarówno zastawca, jak i zastawnik mogą żądać złożenia przedmiotu świadczenia do depozytu sądowego. Sposób spełnienia świadczenia przez dłużnika zastawionej wierzytelności poprzez spełnienie świadczenia przez dłużnika „do rąk ich obu łącznie” albo złożenie przedmiotu świadczenia do depozytu sądowego komplikuje możliwość potrącenia takiej wierzytelności.

W literaturze przedmiotu K. Zagrobelny podnosi, że „kontrowersje wzbudza zagadnienie potrącenia przez zastawcę albo właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką, jeśli nie są oni dłużnikami osobistymi wierzytelności przysługującej dłużnikowi osobistemu przeciwko wierzycielowi (art. 315 KC i art. 73 KWU). (…).”[3] Jeżeli zatem świadczenie z wierzytelności objętej zastawem – na żądanie zastawnika – powinno być spełnione czy to do depozytu sądowego czy to do obu rąk (zastawcy i zastawnika) łącznie, to należy przyjąć, że potrącenie w takim wypadku nie będzie dopuszczalne. Przyjęcie innego poglądu jest możliwe, ale wiąże się z dużym ryzykiem prawnym. W doktrynie prawa cywilnego formułuje się zakaz potrącenia ex iure tertii „oznacza to, że nie można potrącić wierzytelności, która służy innej osobie niż potrącający, ani takiej, która służy potrącającemu względem innej osoby niż wierzyciel”.[4] M. Pyziak – Szafnicka wyjaśnia, że „przede wszystkim chodzi o solidarność. Pomimo więzi zachodzących pomiędzy dłużnikami solidarnymi, żaden z nich nie może przeciwstawić wspólnemu wierzycielowi do potrącenia wierzytelności przysługującej współdłużnikowi.”[5]. Odnotować należy, że pogląd ten jest dyskusyjny.

 

[1] Zniesienie wspólności praw w przypadku gdy udział jednego ze współuprawnionych jest zajęty w postępowaniu egzekucyjnym wiąże się z konsekwencją bezskuteczności takiego zniesienia dla wierzycieli egzekwujących prowadzących postępowanie egzekucyjne wobec treści art. 930 § 1 k.p.c. w zw. z art. 1004 k.p.c. W konsekwencji, dla bezpieczeństwa prawnego masy upadłości, zniesienie wspólności praw powinno nastąpić przy kumulatywnym ziszczeniu się poniższych warunków: (a) po prawomocnym umorzeniu egzekucji z nieruchomości, w stosunku do drugiego ze współwłaścicieli, przez komornika prowadzącego obecnie postępowanie egzekucyjne i (b) w sytuacji braku innego zajęcia (zgodnie z art. 925 § 1 k.p.c. w zw. z art.1004 k.p.c., w stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. W stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jako też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów. Jednakże w stosunku do każdego, kto wiedział o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia powstają z chwilą, gdy o wszczęciu egzekucji powziął wiadomość, chociażby wezwanie nie zostało jeszcze dłużnikowi wysłane ani wpis w księdze wieczystej nie był jeszcze dokonany) ze strony innego komornika uprawnionego do prowadzenia egzekucji (zgodnie z art. 921 § 1 k.p.c. w zw. z art. 1004 k.p.c. egzekucja z nieruchomości należy do komornika działającego przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona).

[2] Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z 21.11.2014r. IBPP2/443-830/14/JJ przyjął, że zniesienie wspólności praw jest odpłatną dostawą towarów w rozumieniu przepisów o VAT. Stanowisko to jest dyskusyjne.

[3] K. Zagrobelny, w: Kodeks cywilny. Komentarz, pod red. E. Gniewka, wyd. 4, Warszawa 2011, s. 914

[4] M. Pyziak – Szafnicka, w: System prawa prywatnego. Prawo zobowiązań – część ogólna, pod red. A. Olejniczaka, t. VI, Warszawa 2009 s. 1102-1103

[5] M. Pyziak – Szafnicka, w: System prawa prywatnego. Prawo zobowiązań – część ogólna, pod red. A. Olejniczaka, t. VI, Warszawa 2009 s. 1102

o

Ekspertyzy z zakresu prawa upadłościowego, restrukturyzacyjnego

i gospodarczego

na najwyższym poziomie merytorycznym.

Lokalizacja

Kontakt 

ul. Księcia Ziemowita 10/6, 44-100  Gliwice

             tel. 609 833 515

             adamus_rafal@wp.pl

 

 

Strona główna  | Blog | Usługi | Kontakt

 

 

 © WebWave 2017