W przypadku gdy na prawie własności nieruchomości ustanowiono hipotekę, a następnie doszło do ustanowienia współwłasności i na udziałach we współwłasności powstały kolejne hipoteki, to ma miejsce sytuacja, w której hipoteki ciążą zarówno na „całym prawie” jak i na udziałach. W niniejszym opracowaniu poruszono zagadnienie, w którym do masy upadłości wchodzi udział w prawie własności.

Zgodnie z art. 313 ust. 6 p.u. do sprzedaży ułamkowej części nieruchomości odpowiednie zastosowanie mają przepisy art. 1004, art. 1005, art. 1007, art. 1009, art. 1012 i art. 1013 Kodeksu postępowania cywilnego (nowela ust. 6 art. 313 p.u. ma charakter porządkujący; nie zmieniła ona istoty rzeczy).

Zatem o wejściu w skład masy upadłości ułamkowej części nieruchomości syndyk zawiadamia także pozostałych współwłaścicieli, a w przypadku użytkowania wieczystego także właściciela nieruchomości oraz właściwy organ administracji rządowej lub właściwą gminę (art. 1005 k.p.c. w zw. z art. 313 ust. 6 p.u.). Jeżeli w skład masy wchodzi ułamkowa część nieruchomości, syndyk działa tylko w granicach uprawnień upadłego jako współwłaściciela (art. 1007 k.p.c. w zw. z art. 313 ust. 6 p.u.). Opisowi i oszacowaniu podlega cała nieruchomość. Sumą oszacowania części nieruchomości jest odpowiednia część sumy oszacowania całej nieruchomości (art. 1009 k.p.c. w zw. z art. 313 ust. 6 p.u.).

Co ważne, jeżeli przedmiotem sprzedaży jest ułamkowa część nieruchomości, pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia obciążenia tej części ułamkowej nieruchomości ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru oraz nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone w postępowaniu upadłościowym, jeżeli zostały ustanowione przed powstaniem współwłasności (art. 1012 k.p.c. w zw. z art. 313 ust. 6 p.u.). Sprzedaż upadłościowa ułamkowej części nieruchomości nie narusza obciążających ją hipotek wpisanych przed powstaniem współwłasności (art. 1013 k.p.c. w zw. z art. 313 ust. 6 p.u.).

Zbycie przez syndyka udziału w prawie własności nie prowadzi do wygaśnięcia hipotek powstałych na „całym prawie”. Wpływa to rzecz jasna bardzo negatywnie na atrakcyjność nabycia takiego aktywu. Stąd pojawia się pytanie o zasadność rozwiązań alternatywnych: zniesienia współwłasności przed sprzedażą upadłościową.

Zniesienie współwłasności może być po pierwsze, dobrowolne (umowne) i, po drugie, sądowne, w trybie art. 617 i n. k.p.c. w postępowaniu nieprocesowym, z wniosku jednego ze współuprawnionych. Zniesienia wspólności praw w drodze umowy można dokonać w każdym czasie.[1] Zgodnie z art. 210 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić. To ostatnie zastrzeżenie nie wiąże jednak masy upadłości.

Status hipotek ustanowionych na „całym prawie” i na udziałach w przypadku zniesienia współwłasności

Zgodnie z treścią art. 76 ust. 1¹ u.k.w.h. hipoteka na części ułamkowej nieruchomości obciąża nieruchomość otrzymaną w wyniku zniesienia współwłasności przez współwłaściciela, którego udział był obciążony tą hipoteką. Powyższą zasadę należałoby w zasadzie odpowiednio odnieść do prawa użytkowania wieczystego (zgodnie z art. 237 k.c. do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości).

Przywołana powyżej zasada oznacza zatem, że jeżeli X ma na swoim udziale ustanowione hipoteki, to hipoteki owe „przejdą” na nieruchomość przypadającą X. To samo odnosi się do hipotek ustanowionych na udziale Y. W konsekwencji na nowo utworzone nieruchomości, w wyniku zniesienia wspólności prawa: po pierwsze, „przejdą” hipoteki ustanowione na nieruchomości jako całości, po drugie „przejdą” hipoteki ustanowione na udziale we wspólności nieruchomości, którego surogatem stanowi owa nowoutworzona nieruchomość.

Innymi słowy w wyniku zniesienia wspólności praw na nieruchomościach powstałych w wyniku podziału będą funkcjonowały:

1. hipoteki ustanowione przed powstaniem wspólności praw
2. hipoteki ustanowione na danym udziale współwłaściciela nieruchomości.

Dopłaty

Dalej należy prześledzić sytuację, w której podział nieruchomości nie byłby idealny i przewidywałby konieczność wniesienia dopłat.

Zgodnie z art. 76 ust. 1² u.k.w.h. jeżeli współwłaścicielowi nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, przysługuje spłata, na wierzytelności z tego tytułu jego wierzycielowi hipotecznemu przysługuje ustawowe prawo zastawu. O pierwszeństwie ustawowego prawa zastawu na wierzytelności o spłatę rozstrzyga pierwszeństwo hipotek obciążających udział współwłaściciela. Natomiast w myśl art. 76 ust. 1³ u.k.w.h. jeżeli w wyniku podziału współwłaścicielowi nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką przypada nieruchomość z dopłatą, przywołany powyżej art. 76 ust. 1² u.k.w.h. stosuje się odpowiednio. Dalej wskazać należy, że w oparciu o art. 76 ust. 1⁴ u.k.w.h. postanowienie umowy albo ugody sądowej znoszącej współwłasność, na mocy którego współwłaściciel nieruchomości, którego udział był obciążony hipoteką, nie otrzymuje spłaty lub dopłaty, jest nieważne. Należy przyjąć, że przywołany przepis odnosi się do takiej sytuacji, w której spłaty lub dopłaty powinny zostać ustalone ale nie zostały ustalone. Ustawodawca wprowadził zatem instytucję ustawowego prawa zastawu na rzecz wierzyciela hipotecznego obejmującego wierzytelność byłego współwłaściciela o dopłatę. Zgodnie z treścią art. 333 k.c. do odbioru świadczenia uprawnieni są zastawca wierzytelności i zastawnik (czyli wierzyciel hipoteczny) łącznie. Każdy z nich może żądać spełnienia świadczenia do rąk ich obu łącznie albo złożenia przedmiotu świadczenia do depozytu sądowego. Na podstawie art. 335 k.c. jeżeli wierzytelność pieniężna zastawem zabezpieczona jest już wymagalna, zastawnik (czyli wierzyciel hipoteczny) może żądać zamiast zapłaty, ażeby zastawca przeniósł na niego wierzytelność obciążoną, jeżeli jest pieniężna, do wysokości wierzytelności zabezpieczonej zastawem. Zastawnik może dochodzić przypadłej mu z tego tytułu części wierzytelności z pierwszeństwem przed częścią przysługującą zastawcy. Ponadto zgodnie z art. 334 k.c. jeżeli dłużnik wierzytelności obciążonej zastawem spełnia świadczenie, zanim wierzytelność zabezpieczona stała się wymagalna, zarówno zastawca, jak i zastawnik mogą żądać złożenia przedmiotu świadczenia do depozytu sądowego. Sposób spełnienia świadczenia przez dłużnika zastawionej wierzytelności poprzez spełnienie świadczenia przez dłużnika „do rąk ich obu łącznie” albo złożenie przedmiotu świadczenia do depozytu sądowego komplikuje możliwość potrącenia takiej wierzytelności.

W literaturze przedmiotu K. Zagrobelny podnosi, że „kontrowersje wzbudza zagadnienie potrącenia przez zastawcę albo właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką, jeśli nie są oni dłużnikami osobistymi wierzytelności przysługującej dłużnikowi osobistemu przeciwko wierzycielowi (art. 315 KC i art. 73 KWU). (…).”[3] Jeżeli zatem świadczenie z wierzytelności objętej zastawem – na żądanie zastawnika – powinno być spełnione czy to do depozytu sądowego czy to do obu rąk (zastawcy i zastawnika) łącznie, to należy przyjąć, że potrącenie w takim wypadku nie będzie dopuszczalne. Przyjęcie innego poglądu jest możliwe, ale wiąże się z dużym ryzykiem prawnym. W doktrynie prawa cywilnego formułuje się zakaz potrącenia ex iure tertii „oznacza to, że nie można potrącić wierzytelności, która służy innej osobie niż potrącający, ani takiej, która służy potrącającemu względem innej osoby niż wierzyciel”.[4] M. Pyziak – Szafnicka wyjaśnia, że „przede wszystkim chodzi o solidarność. Pomimo więzi zachodzących pomiędzy dłużnikami solidarnymi, żaden z nich nie może przeciwstawić wspólnemu wierzycielowi do potrącenia wierzytelności przysługującej współdłużnikowi.”[5]. Odnotować należy, że pogląd ten jest dyskusyjny.

Blog