Czy w umowie najmu lokalu w centrum handlowym można 
umieścić klauzulę wyłączności branży?
12 stycznia 2019

Blog

 

 

Standardowe zastrzeżenia co do wydawanych opinii prawnych.

 

(1) Niniejsza opinia prawna korzysta ze swobody wypowiedzi i jest jedynie poglądem prawniczymym w danej sprawie; została ona przygotowana w oparciu o wiedzę autora i odzwierciedla jego poglądy naukowe; nie jest jednak wykluczone prezentowanie przez inne osoby lub instytucje innego poglądu doktrynalnego/orzeczniczego/praktycznego niż zawarty w niniejszej opinii. (2) Niniejsza opinia została w całości przygotowana przez jej autora, bez pomocy asystentów/ innych osób. (3) Niniejsza opinia odzwierciedla obiektywne poglądy autora. Wnioski opinii nie są determinowane życzeniem Klienta/Zleceniodawcy. Klient/Zleceniodawca nie może narzucać ani sposobu argumentacji ani wniosków opinii prawnej. (4) Przy wydawaniu niniejszej opinii prawnej za podstawę stanu faktycznego przyjęto tylko te informacje, które zostały wyraźnie podane w niniejszej opinii. Opinia odnosi się do zdarzeń przeszłych (opinia post factum), chyba że wyraźnie zaznaczono inaczej w jej treści. (5) Odpowiedzialność cywilna autora opinii ograniczona jest do wyskości faktycznie pobranego wynagrodzenia netto. Warunkiem bezwzględnym posługiwania się niniejszą opinią, przez kogokolwiek, jest bezwarunkowa akceptacja wskazanych zastrzeżeń co do zasad odpowiedzialności. (6) Niektóre fragmenty niniejszej opinii prawnej albo nawet cała jej treść merytoryczna – w wymiarze abstrakcyjnym, bez możliwości identyfikacji Klienta/Zleceniodawcy – zostały, zostaną przekazane względnie mogą zostać przekazane do wydawnictw prawniczych, lub wydawnictw o podobnym charakterze (w tym potrali internetowych), celem publikacji jako artykułu prawniczego (względnie innej postaci wydawniczej). Jak również mogą zostać umieszczone na blogu http://adamusrafal.pl. (7) Cała treść niniejszej opinii – jak i jej poszczególne fragmenty – podlega ochronie prawa autorskiego; przy ewentualnym publicznym wykorzystywaniu poglądów prawnych wyrażonych w niniejszej opinii należy powołać się na autora (prof. UO dr hab. Rafał Adamus) i datę wydania opinii. (8) Opinia może być podstawą do sporządzenia przez jej autora glosy krytycznej albo aprobującej w odniesieniu do rozstrzygnięcia sądu lub innego organu (w szczególności decyzji administracyjnej) które zapadło lub zapadnie w sprawie dotyczącej opinii. Rozdstrzygnięcie sądu lub innego organu może zostać przekazane przez autora do skomentowania innym przedstawicielom doktryny samodzielnie albo wespół z autorem. (9) Opinia została sporządzona w języku polskim. (10) Niniejsza opinia prawna może być okazywana przez Klienta/Zleceniodawcę dowolnym osobom trzecim i instytucjom. Może być ponadto – według dyspozycji Klienta/Zleceniodawcy - powielana przez kogokolwiek w dowolnej liczbie egzemplarzy. Opinia może zostać opublikowana na stronie internetowej Klienta/Zleceniodawcy. Opinia nie może być wykorzystana – w całości lub w części – w interesie innej osoby niż Klient/Zleceniodawca – o ile co innego nie wynika z treści umowy - bez uregulowania osobnego wynagrodzenia za jej sporządzenie. (11) Niniejsza opinia prawna bazuje na stanie prawnym obowiązującym w dacie wydania niniejszej opinii, chyba że z jej treści wynika co innego. (12) Niniejsza opinia prawna może być pierwszą albo kolejną wydaną na zadany temat. (13) Problem prawny zawarty w niniejszej opinii może być wykorzystywany w działalności dydaktycznej. (14) Umowa o przygotowanie opinii prawnej podlega prawu polskiemu.

 

 

Standardowe oświadczenie o braku konfliktu interesów dla Zlecającego opinię prawną

 

W związku ze zleceniem przygotowania opinii prawnej dla Zlecającego oświadczam, że nie pozostaję w związku ze stanem faktycznym opisanym w opinii prawnej w jakimkolwiek świadomym konflikcie interesów, a w szczególności:

  • nie jestem członkiem organów spółek handlowych, przedstawicielem lub pełnomocnikiem przedsiębiorców pozostających w sporze ze Zlecającym co do materii będącej przedmiotem opinii;
  • nie byłem wcześniej proszony o sporządzenie opinii prawej – ani nie sporządzałem takiej opinii - przez osobę pozostającą w sporze ze Zlecającym co do materii będącej przedmiotem niniejszej opinii;
  • nie wydawałem wcześniejszej opinii prawnej, która byłaby sprzeczna z treścią niniejszej opinii;

wynik niniejszej opinii nie dotyczy moich interesów ani interesów osób mi bliskich.

 

 

Regulamin świadczenia usług Kancelarii Radcy Prawnego Rafał Adamus

 

  1. Usługi prawne świadczone są przez Kancelarię zgodnie z przepisami ustawy o radcach prawnych i zasadami etyki radcy prawnego. Kancelaria zobowiązana jest do należytej staranności przy świadczeniu usług prawnych na rzecz Klienta.

  2. Kancelaria świadczy usługi w szczególności w formie:

  1. przygotowywania opinii prawnych

  2. porad prawnych

  3. reprezentacji przed organami stosującymi prawo

  4. dyżurów prawnych

  1. Kancelaria świadczy usługi w godzinach otwarcia biura:

  1. w poniedziałki od 9.00 do 17.00

  2. od wtorku do czwartku od. 8.00 do 17.00

  3. w piątki od 8.00 do 12.00

  1. Kancelaria zobowiązana jest do zachowania poufności i do ścisłego przestrzegania tajemnicy zawodowej.

  2. Klient przedkładając Kancelarii zapytanie prawne jednocześnie składa zlecenie dna świadczenie usług prawnych. Z ważnych powodów Kancelaria może odmówić Klientowi świadczenia usług prawnych.

  3. W przypadku zlecenia sporządzenia opinii prawnej Klient obowiązany jest sformułować na piśmie treść zapytania.

  4. Opinia prawna sporządzona przez Kancelarię wyraża jedynie pogląd prawny w danej sprawie, w oparciu o analizę doktryny prawa i judykatury. Opinia prawna nie daje gwarancji, że wyrażony w niej pogląd zostanie podzielony przez organ stosujący prawo.

  5. Treść opinii prawnej może zostać wykorzystana przez Kancelarię dla potrzeb publikacji naukowych i popularnonaukowych, bez ujawnienia tożsamości Klienta ani tożsamości danej sprawy.

  6. Klient ma obowiązek przedstawić Kancelarii stan faktyczny sprawy zgodnie z prawdą, bez zatajania czegokolwiek.

  7. W przypadku przedstawienia przez Kancelarię możliwości różnych rozwiązań prawnych w danej kwestii wybór sposobu prowadzenia sprawy należy wyłącznie do Klienta.

  8. Kancelaria może podzlecać prowadzenie powierzonych jej spraw innym osobom, a w tym – w szczególności – może udzielać pełnomocnictw substytucyjnych w sprawach sądowych i administracyjnych.

  9. Klient ponosi wszelkie koszty sądowe, skarbowe i podatkowe prowadzonych spraw, w tym w szczególności opłaty sądowe, koszty pozyskania niezbędnych dokumentów, opłaty od pełnomocnictwa, koszty biegłych, koszty postępowania egzekucyjnego. Kancelaria nie pokrywa tych kosztów ze swojego wynagrodzenia za świadczone usługi.

  10. Klient ponosi koszty dojazdów Kancelarii w jego sprawach poza miasto Gliwice. W przypadku środków lokomocji publicznej, Kancelaria ma prawo korzystać z najszybszego środka lokomocji w pierwszej klasie.

  11. Koszty obsługi biurowej sprawy ponosi kancelaria.

  12. Komunikacja Kancelarii z Klientem, w tym przesyłanie pism i dokumentów, a w szczególności wezwania i zobowiązania sądów, odbywa się za pośrednictwem poczty elektronicznej Kancelarii i Klienta, chyba że Kancelaria uzna za właściwy także inny sposób komunikowania się.

  13. Klient obowiązany jest do dostarczenia niezbędnych dokumentów dla prowadzenia sprawy oraz obowiązany jest wskazać inne znane mu źródła dowodowe dla prowadzenia sprawy. Klient odpowiada za prawdziwość przedłożonych dokumentów (innych źródeł dowodowych, np. fotokopii)

  14. W związku ze świadczonymi usługami Kancelaria wystawia faktury VAT. Wysokość wynagrodzenia Kancelarii określa umowa (w tym także umowa ustna) Kancelarii z Klientem. Kancelaria może żądać zaliczki na poczet prowadzonej sprawy.

  15. Z tytułu świadczonych usług Kancelaria ponosi odpowiedzialność do wysokości trzykrotności faktycznie pobranego wynagrodzenia netto. W przypadku umów o stałą obsługę prawną Kancelaria ponosi odpowiedzialność do wysokości wynagrodzenia netto za trzy miesiące.

  16. W przypadku umów o stałą obsługę prawną Kancelaria może wypowiedzieć umowę, jeżeli nie otrzyma wynagrodzenia za dwa pełne okresy płatności.

  17. Wypowiedzenie pełnomocnictwa przez Kancelarię następuje na ostatni adres wskazany przez Klienta. Klient może wypowiedzieć pełnomocnictwo Kancelarii w każdym czasie.

  18. Akta prowadzonej sprawy przechowywane są przez Kancelarię przez 10 (dziesięć) lat od zamknięcia sprawy.

  19. Kancelaria na żądanie Klienta przekazuje mu kopie akt sprawy za uprzednim zwrotem kosztów sporządzenia tych kopii.

  20. Pisemna umowa z Klientem może określić odmienne zasady świadczenia usług niż określone w niniejszym Regulaminie. Nie dopuszcza się ustnych odstępstw od treści niniejszego Regulaminu.

  21. Regulamin niniejszy wchodzi w życie z dniem 1 października 2012 roku.

 

Czy dopuszczalne jest zawarcie w umowie najmu klauzuli, w ramach której wynajmujący zobowiązuje się do zapewnienia najemcy, pod pewnymi warunkami, prawo do wyłączności prowadzenia określonego rodzaju działalności gospodarczej na terenie całego centrum handlowego?

 

Porozumienia ograniczające konkurencję są zakazane w prawie wspólnotowym (pierwotnym i pochodnym[1]) jak i w prawie krajowym.

 

 

Ustawodawca typizuje tzw. kartele ograniczające i eliminacyjne. Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 6 u.o.k.ik. zakazane są porozumienia, których celem lub skutkiem jest wyeliminowanie, ograniczenie lub naruszenie w inny sposób konkurencji na rynku właściwym, polegające w szczególności na ograniczaniu dostępu do rynku lub eliminowaniu z rynku przedsiębiorców nieobjętych porozumieniem. Kartel ten może przybrać postać porozumienia wertykalnego. Tradycyjnie, w tym obszarze prawa antymonopolowego sytuuje się różne klauzule umowne na wyłączność.

 

Pytanie o dopuszczalność i ważność klauzuli na wyłączność w umowie najmu lokalu w centrum handlowym nie przynosi prostych odpowiedzi.

Sąd Antymonopolowy w Warszawie w wyroku z 27.10.1992r. XVII Amr 15/92[2] zajmował się klauzulą na wyłączność w umowie najmu, na podstawie której najemca uzyskał prawo do prowadzenia wyłącznej działalności gastronomicznej na dworcu kolejowym. Niemniej rozstrzygnięcie to zapadło na historycznym stanie prawnym.

 

Z kolei Trybunał Sprawiedliwości (Unii Europejskiej} w wyroku z 26 listopada 2015 r. C-345/14, w sprawie SIA Maxima Latvija przeciwko Konkurences padome, orzekał w sprawie umów zawartych pomiędzy łotewską spółką prowadzącą sklepy wielkopowierzchniowe w branży spożywczej (Maxima Latvija) a centrami handlowymi.[3] Jak wynikało z kontroli przeprowadzonej przez łotewski organ ochrony konkurencji szereg umów zawierało postanowienia przyznające Maxima Latvija jako tzw. „najemcy referencyjnemu" uprawnienie do wyrażenia zgody na wynajem osobom trzecim wolnych powierzchni handlowych przez prowadzących centra handlowe. Trybunał Sprawiedliwości dokonywał zatem oceny czy taka klauzula sama w sobie ogranicza konkurencję z uwagi na określony w nim przedmiot, czy też niezbędna jest bardziej pogłębiona analiza negatywnych skutków porozumienia dla konkurencji na rynku właściwym. Według Trybunału Sprawiedliwości samo postanowienie przewidujące wyłączność nie powinno a priori automatycznie oznaczać ograniczenia konkurencji. Stwierdzenie takiego ograniczenia wymaga analizy kontekstu ekonomicznego i prawnego w jakim osadzona jest klauzula. W ocenie Trybunału Sprawiedliwości pierwszej kolejności należy ustalić, na ile rynek właściwy, na którym zawierane są porozumienia, jest dostępny w sposób rzeczywisty dla konkurentów najemcy i wynajmującego. Jeżeli na rynku właściwym istnieją bariery ekonomiczne, administracyjne lub prawne (np. ograniczona dostępność gruntów pod zakup centrów handlowych), wówczas dostępność taka może być ograniczona. W drugiej kolejności niezbędne jest zbadanie cech rynku istotnych dla oceny konkurencji, w tym w szczególności ilości podmiotów działających na rynku, stopnia przywiązania klientów do istniejących marek, stanu koncentracji, itp. W przypadku, gdyby szczegółowa analiza w tych dwóch aspektach świadczyła o ograniczonej możliwości wejścia na rynek ograniczonych możliwościach konkurowania, wówczas należy zbadać, czy analizowane porozumienie przyczynia się do wprowadzenia barier na rynku, np. w wyniku silnej pozycji rynkowej wynajmującego lub najemcy, czasu, na jaki zawarta została umowa, itp.

 

W kontekście rozważań Trybunału Sprawiedliwości ma znaczenie czy porozumienie dotyczy działalności, która jest silnie reglamentowana przez państwo. W przypadku gdy jakaś forma monopolu państwowego (ustawowego) ogranicza daną branżę, to porozumienie może nie być antykonkurencyjne wobec istnienia pierwotnej reglamentacji ustawowej. Zatem nie każda klauzula „na wyłączność” w umowie jest a priori zakazana. Klauzula wyłączności branży może – w określonych warunkach – nie mieć charakteru ograniczenia konkurencji.

 

Zakaz porozumień ograniczających konkurencję nie ma charakteru absolutnego. Jeżeli zatem, klauzula wyłączności branży de nomine miałaby charakter ograniczenia konkurencji, to dopuszczalność jej wprowadzenia w umowie najmu mogłaby podlegać niektórym wyjątkom od zakazu porozumień ograniczających konkurencję.

 

Przepis art. 7 ust. 3 u.okik pozwala na stosowanie klauzuli de minimis m.in. do karteli ograniczających i eliminacyjnych.[4] Zakazu porozumień ograniczających konkurencję nie stosuje się do porozumień zawieranych między konkurentami – jeżeli ich łączny udział w rynku właściwym, którego dotyczy porozumienie, nie przekracza 5%; albo przedsiębiorcami, którzy nie są konkurentami – jeżeli udział żadnego z nich w rynku właściwym, którego dotyczy porozumienie, nie przekracza 10%. (art. 7 ust. 1 u.okik). Zakazu porozumień ograniczających konkurencję nie stosuje się również, w przypadku gdy udziały w rynku właściwym, odpowiednio 5% i 10 %, nie zostały przekroczone o więcej niż dwa punkty procentowe w okresie dwóch kolejnych lat kalendarzowych w czasie trwania porozumienia (7 ust. 2 u.okik).

 

Klauzula wyłączności w umowie najmu może – w niektórych sytuacjach – stanowić porozumienie bagatelne wyłączające zakaz porozumień ograniczających konkurencję. Ciężar wykazania, że porozumienie ma charakter bagatelny spoczywa na przedsiębiorcy, który – w relacji do Prezesa UOKiK – powołuje się na taki właśnie charakter porozumienia.

Postanowienie umowy najmu przewidujące wyłączność dla branży najemcy nie powinno a priori automatycznie oznaczać ograniczenia konkurencji. Stwierdzenie takiego ograniczenia wymaga dokładnej analizy kontekstu ekonomicznego i prawnego w jakim osadzona jest klauzula.

 

Ponadto klauzula umowna o wyłączność branży może odpowiadać przesłankom porozumienia bagatelnego albo przesłankom klauzuli rozsądku i z tych przyczyn może być całkowicie dopuszczalna.

 

[1] W szczególności rozporządzenie Rady nr 1/2003/WE z dnia 16 grudnia 2002 r. w sprawie wprowadzenia w życie reguł konkurencji ustanowionych w art. 81 i 82 Traktatu WE (Dz. Urz. UE L 1 z 04.01.2003, str. 1; Dz. Urz. UE Polskie wydanie specjalne, rozdz. 08, t. 02, str. 205);

[2] Wokanda 1992, nr 3

[3] O. Stefanowicz, Klauzule antykonkurencyjne w umowach najmu lokali wielkopowierzchniowych w galeriach handlowych. Glosa do wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 26 listopada 2015 r. w sprawie C-345/14 SIA Maxima Latvija przeciwko Konkurences padome, Internetowy Kwartalnik Antymonopolowy i Regulacyjny 2016, nr 1(5), s. 148, www.ikar.wz.uw.edu.pl

[4] T. Skoczny, Instrumenty relatywizacji i racjonalizacji zakazów praktyk ograniczających konkurencję, w: Granice wolności gospodarczej w systemie społecznej gospodarki rynkowej. Księga jubileuszowa z okazji 40-lecia pracy naukowej prof, dr hab. Jana Grabowskiego, Katowice 2004, s. 247-261

o

Ekspertyzy z zakresu prawa upadłościowego, restrukturyzacyjnego

i gospodarczego

na najwyższym poziomie merytorycznym.

Lokalizacja

Kontakt 

ul. Księcia Ziemowita 10/6, 44-100  Gliwice

             tel. 609 833 515

             adamus_rafal@wp.pl

 

 

Strona główna  | Blog | Usługi | Kontakt

 

 

 © WebWave 2017