Pytanie: Czy jest dopuszczalne przedłużenie terminu do zawarcia umowy sprzedaży z Oferentem wybranym przez syndyka w postępowaniu przetargowym.

Analiza prawna

Tryby zbywania składników masy

1. Prawo upadłościowe generalnie przewiduje dwa mechanizmy sprzedaży składników masy upadłości. Po pierwsze, tryb sprzedaży składników masy upadłości w drodze aukcji albo przetargu, tzn. procedury uregulowanej przepisami Prawa upadłościowego i, posiłkowo, Kodeksu cywilnego. Po drugie, tryb sprzedaży składników masy upadłości z wolnej ręki. Przepisy Prawa upadłościowego wskazują na tryb likwidacji w zależności od tego, jakiego rodzaju aktywo jest przedmiotem zbycia. W przypadku gdy dla sprzedaży składników masy upadłości właściwy jest tryb sprzedaży z wolnej ręki, syndyk może stosować różne metody zawierania umów, mających za przedmiot sprzedaż składników masy upadłości, a dopuszczone przez przepisy prawa cywilnego.
2. Zgodnie z art. 2 p.u. celem postępowania upadłościowego jest maksymalizacja zaspokojenia Wierzycieli. Jedynym kryterium wyboru oferenta – jak słusznie podkreśla sam regulamin konkursu ofert – jest cena.
3. W ogłoszonym przez Syndyka przetargu wziął udział tylko jeden oferent, będący jednocześnie dzierżawcą przedmiotu sprzedaży. Jest to zatem czytelny sygnał o braku zainteresowania na rynku tym składnikiem masy upadłości w podanym przedziale cenowym. Z punktu widzenia zasady optymalizacji zaspokojenia wierzycieli jest to kluczowa okoliczność przy podejmowaniu decyzji w przedmiotowej sprawie.
4. Złożona przez Oferenta oferta nie była niższa niż wysokość opisu i oszacowania.
5. Istnieje poważne ryzyko braku innych ofert na podobnym poziomie finansowym i ryzyko obniżki ceny wywoławczej. Niewątpliwie kolejna procedura sprzedażowa to przedłużenie czasu likwidacji masy upadłości i odwleczenie momentu zaspokojenia Wierzycieli.
6. Z uwagi na przepisy o przejściu zakładu pracy na innego pracodawcę (art. 23¹ k.p.) z punktu widzenia interesów masy upadłości korzystna jest sprzedaż przedmiotu konkursu ofert dotychczasowemu dzierżawcy.
7. Dla Wierzycieli istotne znaczenie ma szybkość uzyskania dywidendy upadłościowej. Paradygmat postępowania zarówno Syndyka jak i Rady Wierzycieli powinien zatem zakładać dążenie do jak najszybszego zaspokojenia Wierzycieli.
8. Jeżeli :

a) nie doszłoby do zawarcia i wykonania umowy z Oferentem z uwagi na arbitralną decyzję Syndyka i w następstwie tego doszłoby do obniżki ceny sprzedaży

b) masa zostałaby obciążona obowiązkiem zwrotu podwójnego wadium

powstałoby roszczenie odszkodowawcze Wierzycieli z tytułu mniejszego zaspokojenia.

Wyboru oferenta dokonuje syndyk. W przypadku sprzedaży w trybie Prawa upadłościowego wybór wymaga zatwierdzenia przez sędziego-komisarza (art. 320 ust. 1 pkt 5 p.u.).

9. W literaturze przedmiotu A. Witosz podniósł, iż „możliwy jest także do przyjęcia pogląd, że postanowienie zatwierdzające wybór oferty to szczególny wymóg przewidziany w ustawie, od którego zależy ważność umowy”[1]. W ocenie A. Witosza „wybór dokonany przez syndyka nie może rodzić żadnych skutków prawnych, stanowi jedynie podstawę dla czynności procesowej, którą podejmuje sędzia-komisarz”[2]. Niemniej poglądy te nie odnoszą się do odformalizowanej procedury zbycia z wolnej ręki.
10. W piśmiennictwie A. Jakubecki trafnie zauważa, że do zasadniczych różnic między aukcją (przetargiem) w kodeksie cywilnym i w prawie upadłościowym należy zaliczyć chwilę dojścia do skutku umowy sprzedaży[3]. Należałoby odnieść do art. 703 § 3 k.c., zgodnie z którym do ustalenia chwili zawarcia umowy w drodze przetargu stosuje się przepisy dotyczące przyjęcia oferty, chyba że w warunkach przetargu zastrzeżono inaczej[4]. Zawarcie umowy następuje na zasadach wskazanych w treści art. 321 p.u. Zdaniem A. Witosza wybór oferty przez syndyka na podstawie art. 320 ust. 1 pkt 5 p.u. nie może być traktowany jako zawarcie umowy pod warunkiem zawieszającym, że wybór wywoła skutek prawny w postaci zawarcia umowy, gdy sędzia-komisarz zatwierdzi wybór oferenta. Pogląd ten, z wyżej wskazanych względów, jest trafny. Syndyk dokonuje wyboru oferty, opierając się wyłącznie na jednym obiektywnym kryterium – wysokości ofiarowanej ceny. Postanowienie sędziego-komisarza w przedmiocie zatwierdzenia wyboru oferenta nie jest zgodą osoby trzeciej w rozumieniu art. 63 § 1 k.c. ale jest aktem władczego działania organu państwowego.[5] W istocie rzeczy stanowi warunek prawny dla zawarcia umowy sprzedaży.[6]
11. Jeżeli chodzi o zasady obowiązujące w Kodeksie cywilnym, to zgodnie z treścią art. 701 § 3 k.c. ogłoszenie, a także warunki aukcji albo przetargu mogą być zmienione lub odwołane tylko wtedy, gdy zastrzeżono to w ich treści. W postępowaniu upadłościowym również można dopuścić zmianę i odwołanie warunków aukcji albo przetargu, przy czym taka modyfikacja zawsze będzie wymagała uprzedniego zastrzeżenia takiej możliwości i jej zatwierdzenia przez sędziego-komisarza, dla przypadku procedury zbycia na podstawie Prawa upadłościowego.[7] Przepis art. 701 § 4 k.c. stanowi, że organizator od chwili udostępnienia warunków, a oferent od chwili złożenia oferty zgodnie z ogłoszeniem aukcji albo przetargu są obowiązani postępować zgodnie z postanowieniami ogłoszenia, a także warunków aukcji albo przetargu. Można bronić poglądu, że syndyk jest związany warunkami przetargu albo aukcji od momentu zatwierdzenia tych warunków przez sędziego-komisarza.[8]
12. Niemniej w trybie sprzedaży nieruchomości z wolnej ręki brał udział jedyny Oferent. Jego oferta spełniała warunki konkursu ofert i została wybrana przez Syndyka. Oznacza, to że pewne elementy transakcji dotyczące relacji pomiędzy stronami, po wyborze oferty, w tym czas zawarcia umowy, mogą zostać zmienione. Nie narusza to bowiem ani interesów masy upadłości ani interesów Wierzycieli ani osób trzecich.
13. Podsumowując, jeżeli :

1. w konkursie ofert brał udział tylko jeden oferent i złożona została tylko jedna oferta, a zatem nie ma innych potencjalnych inwestorów zainteresowanych wynikiem procedury;
2. zmiana wcześniej ustalonych zasad dotyczy etapu po wyborze oferty, a zatem po powstaniu roszczenia o zawarcie umowy;
3. zmiana nie dotyczy zagadnień kluczowych takich jak wysokość ceny sprzedaży, która wpływałaby negatywnie na interesy Wierzycieli;
4. Oferent jest zdeterminowany do zawarcia umowy;

to zmiana terminu na zawarcie umowy jest w pełni dopuszczalna. Zmiana taka nie narusza żadnych interesów.

14. Syndyk – w przypadku sprzedaży według przepisów upadłościowych - zawiera umowę sprzedaży w terminie określonym przez sędziego-komisarza, nie dłuższym niż cztery miesiące od dnia zatwierdzenia wyboru oferenta przez sędziego-komisarza (art. 321 ust. 1 p.u.). Zatwierdzenie przez sędziego-komisarza wyboru oferty dokonanego przez syndyka nie rodzi skutku sprzedaży ale – jak to trafnie ujęto w piśmiennictwie – „kreuje (...) powinność zawarcia umowy na warunkach przyjętej oferty”[9].
15. W literaturze wskazuje się, że czteromiesięczny termin, o którym mowa w przywołanym wyżej przepisie, jest terminem prawa materialnego[10]. W opinii S. Gurgula, jeżeli umowa sprzedaży nie zostanie zawarta w terminie zastrzeżonym przez sędziego-komisarza, ale w okresie późniejszym, to nie ma skutku nieważności takiej umowy. Niemniej umowa taka byłaby nieważna, gdyby została zawarta po ogłoszeniu nowego przetargu[11].
16. Jeżeli obiektywne przyczyny utrudniły zawarcie umowy w terminie, to przedłużenie terminu do jej zawarcia jest jak najbardziej uzasadnione.

Wnioski.

Należy uznać, że jest dopuszczalne przedłużenie terminu do zawarcia umowy sprzedaży z Oferentem.

Blog