Czy komornik może pominąć przy egzekucji z gruntu wartość złoża stanowiącego część składową nieruchomości?
15 października 2020

Blog

Wycena nieruchomości nie jest dowolna i podlega przyjętym przepisom normatywnym, w tym rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, a to par. 47 "Przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin stanowiących części składowe nieruchomości jej wartość określa się z uwzględnieniem wartości złoża”.

 

 

Zgodnie z art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce gruntami wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Zdaniem Sądu I instancji w dniu wyceny wartość złoża nie miała jakiegokolwiek znaczenia; była bez wartości rynkowej.

 

Przepis art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce gruntami odnosi się do „kwoty jaką można uzyskać w dniu sprzedaży”. Nie oznacza to, że można całkowicie pominąć wartość złoża, które – z uwagi na aktualne prawo miejscowe – nie może być eksploatowane w dniu wyceny. Złoże które z uwagi na usuwalne przeszkody nie może być eksploatowane ma określoną wartość na dzień wyceny, zapewne inną niż złoże, które na dzień wyceny może być eksploatowane. Niemniej nie ma podstaw do pominięcia wartości złoża w ogóle.

 

Teza, że „kwota jaką można uzyskać w dniu sprzedaży” za złoże które na dzień wyceny fizycznie istnieje ale jedynie nie może być eksploatowane, z uwagi na odwracalne przeszkody, to 0 zł jest dotknięta błędem logicznym. Jeżeli właściciel dzieła sztuki nie może go wywozić za granicę jak również musi go udostępniać publicznie – tzn. nie może wykonywać w pełni wszystkich tradycyjnych atrybutów prawa własności, to wcale nie znaczy, że dzieło sztuki jest warte 0 zł. Dlaczego „kwota jaką można uzyskać w dniu sprzedaży” nie może odnosić się do wartości złoża, które mogłoby być eksploatowane dopiero w przyszłości? Gdyby przedmiotem zajęcia były np. derywaty opiewające na milionowe kwoty, to też zostałyby one wycenione na 0 zł? Jak syndyk wyceniłby w takim wypadku wartość kaucji zapadalnych za kilka lat? Powtórzyć należy, że teza :”skoro w dniu wyceny nie mogę eksploatować kopalin to ich wartość rynkowa wynosi 0 zł” jest z gruntu fałszywa.

 

Przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin stanowiących części składowe nieruchomości jej wartość obligatoryjnie określa się z uwzględnieniem wartości złoża. Nie ma podstaw do odstąpienia od wyceny. Taką zasadę statuuje § 47 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przepisy nie przewidują tu jakichkolwiek wyjątków. Należy uznać, że gdyby ustawodawca chciał ograniczyć prawo własności w taki sposób, że brak możliwości korzystania z jednego atrybutów prawa własności (ius fruendi), która nie ma charakteru nieodwracalnego, oznacza pominięcie przy wycenie wartości całej części składowej:

  • po pierwsze, byłoby to sprzeczne z Konstytucją;
  • po drugie, abstrahując od niedopuszczalności takiego przepisu prawa, wymagałoby rangi ustawy;
  • po trzecie, nawet jako oczywiście ułomne rozwiązanie prawne wymagałoby wyraźnej regulacji;

 

Przepisy właściwe dla wyceny nieruchomości w której granicach znajduje się złoże w żadnym swoim fragmencie nie uzależniają wartości nieruchomości wyłącznie od możliwości eksploatacji ale od faktu istnienia złoża.

 

Nieruchomość może być wyceniana za pomocą różnych metod wyceny: metody majątkowej, dochodowej, porównawczej. W konsekwencji możliwa do przyjęcia metoda wyceny pozwala na poprawne uwzględnienie w treści opisu i oszacowania okoliczności, że na dzień wyceny eksploatacja złoża nie jest prawnie dopuszczalna.

 

Skoro złoże faktycznie istnieje, jego udokumentowanie jest poza wszelkim sporem, to uwzględnienie okoliczności, że jest ono częścią składową nieruchomości – w ramach metody majątkowej – nie prowadzi bynajmniej do ustalenia „hipotetycznej” czy „przyszłościowej” wartości nieruchomości.

 

Kwestia dopuszczalności eksploatacji złoża miałaby znaczenie przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia wynagrodzenia za uzyskanie prawa do władania nieruchomością, niezbędnego do eksploatacji złoża kopalin. W takim to bowiem przypadku określa się wartość nieruchomości według stanu nieruchomości przed eksploatacją złoża oraz według przewidywanego stanu nieruchomości po zakończeniu eksploatacji złoża, przyjmując ceny na dzień sporządzenia operatu szacunkowego.

 

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie stanowi jednak podstawy dla pominięcia wartości złoża, które nie może być eksploatowane na dzień wyceny. Możliwość eksploatacji złoża jest kategorią zmienną w czasie. Jeżeli zachodzi przejściowy brak możliwości eksploatacji złoża, to nie znaczy, że to złoże może być pominięte przy wycenie.

 

Nie można przecież przyjąć, że w przypadku sprzedaży przymusowej gruntu zabudowanego, w oparciu o pozwolenie na budowę, budynkiem, który nie ma ostatecznego pozwolenia na użytkowanie, wycena nieruchomości nie może określać wartości budynku, tylko samą wartość gruntu.

 

Atrybutami prawa własności są nie tylko ius fruendi ale także np. ius disponendi czy ius possidendi. Nabywca nieruchomości, której częścią składową jest złoże, będzie ograniczony w wykonywaniu tylko niektórych atrybutów prawa własności (ius fruendi) względem części składowych nieruchomości jakim jest złoże. Okoliczność, że nabywcy będą przysługiwały inne atrybuty prawa własności względem złoża niż ius fruendi już w dniu sprzedaży powinna mieć oczywiste przełożenie na wycenę biegłego.

 

Ewentualna przeszkoda w wydobyciu złoża, na dzień wyceny, nie oznacza, że można całkowicie pominąć jego wartość albo, że złoża nie ma.

 

o

Ekspertyzy z zakresu prawa upadłościowego, restrukturyzacyjnego

i gospodarczego

na najwyższym poziomie merytorycznym.

Lokalizacja

Kontakt 

ul. Księcia Ziemowita 10/6, 44-100  Gliwice

             tel. 609 833 515

             adamus_rafal@wp.pl

 

 

Strona główna  | Blog | Usługi | Kontakt

 

 

 © WebWave 2017