Czy czeka nas inflacja hipoteki?
Właśnie zapadła uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 4 kwietnia 2023 III CZP 11/22 w brzmieniu: „Umorzenie wierzytelności na podstawie art. 369 ust. 2 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2016 r., skutkuje wygaśnięciem hipoteki na nieruchomości stanowiącej własność osoby trzeciej, ustanowionej na zabezpieczenie tej wierzytelności”. Można przewidywać sporą kolejkę osób przygotowujących glosy do tego rozstrzygnięcia.
To z pewnością bardzo prospołeczne spojrzenie Sądu Najwyższego na problem zadłużenia osoby fizycznej i udzielonego za nią zabezpieczenia. Niemniej skutkować będzie sporą inflacją hipoteki. Innymi słowy w następstwie upadłości konsumenckiej i przyznanego przez sąd upadłościowy oddłużenia – zgodnie z poglądem wyrażonym przez Sąd Najwyższy – wygasa hipoteka ustanowiona na nieruchomości stanowiącej własność osoby trzeciej. Zapatrywanie to może budzić wątpliwości teoretyczne, gdyż w istotny sposób degraduje istotę hipoteki.
Cechą konstrukcyjną hipoteki jest to, że hipoteka – w równy prawnie sposób - zabezpiecza wierzytelność bez względu na to, kto jest właścicielem nieruchomości. Tymczasem w praktyce hipoteka ustanowiona na mieniu dłużnika a hipoteka ustanowiona na mieniu osoby trzeciej (albo nawet pierwotnie ustanowiona na mieniu dłużnika, które następnie zostanie przeniesione na osobę trzecią) będzie czyniła wielką różnicę w pozycji prawnej wierzyciela hipotecznego. W tym pierwszym przypadku, na wypadek ogłoszenia upadłości dłużnika, syndyk spienięży nieruchomość obciążoną hipotecznie i z uzyskanych środków zaspokoi wierzyciela hipotecznego. W tym drugim przypadku, jeżeli osoba trzecia, na której mieniu została ustanowiona hipoteka, utrzyma się w tym stanie do momentu oddłużenia dłużnika osobistego, to nie będzie ponosiła odpowiedzialności rzeczowej. Hipoteka ot tak sobie wygaśnie. Tymczasem w praktyce windykacja hipoteki obciążającej mienie osoby trzeciej może być bardzo długotrwała. Przedmiotowe zapatrywanie Sądu Najwyższego może być źródłem pasjonujących wyścigów: czy zdążę wyegzekwować hipoteką na mieniu osoby trzeciej, zanim sąd upadłościowy oddłuży dłużnika osobistego?
Koncepcja zaprezentowana przez Sąd Najwyższy może skłaniać do patologicznych zachowań. Można podać prosty przykład: Kowalski kupuje nieruchomość na kredyt bankowy, który zabezpieczony zostaje wpisem hipotecznym. Zgodnie z prawem nie można zakazać zbycia nieruchomości obciążonej hipotecznie. Kowalski w następnym dniu sprzedaje albo nawet daruje nieruchomość obciążoną hipotecznie komukolwiek. Następnie gdyby upłynęło 5 lat od daty transakcji, wówczas wygasną wszelkie roszczenia z tytułu skargi pauliańskiej. Po 5 latach Kowalski może stać się niewypłacalny i złożyć wniosek o ogłoszenie upadłości. Jeżeli sąd go oddłuży, wówczas Kowalski nie będzie musiał spłacać kredytu life-time a jednocześnie nikt nie tknie wówczas nieruchomości. Oczywiście gdyby takie zachowanie miało miejsce w z góry ustalonym zamiarze, to wyczerpywałoby znamiona czynu zabronionego. Niemniej hipoteka powinna bronić się sama, a nie korzystać z pracy prokuratora.
Blog