ADMINISTRATOR HIPOTEKI A EGZEKUCJA Z NIERUCHOMOŚCI

Jednym z zagadnień praktycznych budzących szereg wątpliwości są kompetencje administratora hipoteki. W szczególności w przypadku egzekucji lub upadłości właściciela obciążonej nieruchomości. Administrator zabezpieczenia, to, krótko rzecz ujmując, polski odpowiednik anglosaskiej konstrukcji długu równoległego. Pozwala ona na zabezpieczenie wielu wierzycieli na równych prawach. Administrator hipoteki wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli (w tym m.in. obligatariuszy, jeżeli administrator hipoteki ustanawiany jest na podstawie ustawy o obligacjach). Wykonywanie praw i obowiązków wierzyciela hipotecznego „we własnym imieniu” oznacza, że administrator hipoteki występuje w obrocie prawnym pro foro externo jako wierzyciel hipoteczny.

Brak monopolu administratora

Uprawnienia wynikające z hipoteki zabezpieczającej wielu wierzycieli, co do zasady, wykonywane są przez administratora. Nie ma on jednak tytułu do wyłączności. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 27 lutego 2020 r., sygn. akt III CZP 55/19 przyjął, że „obligatariuszowi przysługuje legitymacja do dochodzenia od dłużnika rzeczowego zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą roszczenia z obligacji (…). Obligatariuszowi przysługuje legitymacja do dochodzenia od dłużnika rzeczowego zaspokojenia z nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą roszczenia z obligacji”.

Standardy zachowania administratora

W odniesieniu do administratora hipoteki obowiązuje następujący imperatyw: ma on obowiązek działania na korzyść wierzycieli i powstrzymania się od działań na niekorzyść wierzycieli. To kluczowa zasada kierunkowa dla oceny co wolno, a czego nie wolno administratorowi hipoteki.

Zakaz zrzeczenia się hipoteki

Administrator hipoteki zabezpieczającej wierzytelności wielu wierzycieli nie może się jej zrzec przez wyrażenie zgody na bezobciążeniowe wyodrębnienie nieruchomości lokalowej. W tej sprawie wielokrotnie wypowiadał się Sąd Najwyższy (postanowienia: z dnia 21 kwietnia 2021 r. IV CSK 604/20, z 12 marca 2020 r., IV CSK 287/18, z 26 listopada 2019 r. IV CSK 416/18). Działanie administratora hipotek prowadzące do wyzbycia się zabezpieczenia wierzytelności nie może być kwalifikowane jako działanie na korzyść wierzycieli. Oświadczenie administratora o zrzeczeniu się hipoteki jest – w przekonaniu Sądu Najwyższego – nieważne (art. 58 § 1 KC).

Udział administratora w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości

Naturalny jest udział obligatariusza w postępowaniu egzekucyjnym z przedmiotu zabezpieczenia celem odebrania od komornika odpowiedniej sumy pieniężnej na podstawie planu podziału. To samo dotyczy udziału w postępowaniu upadłościowym właściciela nieruchomości zabezpieczonej. Czy administrator hipoteki może jeszcze coś więcej? Czy może licytować nieruchomość zabezpieczoną w postępowaniu egzekucyjnym bądź upadłościowym? Czy może przejąć ją na własność? Obligatariusze podlegają zaspokojeniu wyłącznie w pieniądzu. Przejęcie nieruchomości na własność przez administratora hipoteki w postępowaniu egzekucyjnym co do przedmiotu zabezpieczenia nie jest zachowaniem standardowym. Wymaga ono zgody wierzycieli.

Za oczywiście niedopuszczalne należałoby uznać licytowanie nieruchomości przez administratora hipoteki w postępowaniu egzekucyjnym skierowanym do przedmiotu zabezpieczenia ponad jej wartość rynkową.

Za niedopuszczalne należałoby uznać przejęcie nieruchomości przez administratora hipoteki w postępowaniu egzekucyjnym skierowanym do przedmiotu zabezpieczenia jeżeli cena nabycia przekracza jej wartość rynkową.

Ryzyka jakie generuje administrator hipoteki w następstwie przejęcia nieruchomości

Gdyby administrator hipoteki przejął nieruchomość na własność w postępowaniu egzekucyjnym, to generuje on przez to bardzo poważne ryzyka dla wierzycieli. Z przepisu art. 63 ust. 1 pkt 3 Prawa upadłościowego wynika, że nie wchodzi do masy upadłości kwota uzyskana z tytułu realizacji hipoteki, jeżeli upadły pełnił funkcję administratora hipoteki (w części przypadającej zgodnie z umową powołującą administratora pozostałym wierzycielom). Na wypadek ogłoszenia upadłości administratora hipoteki chronione są tylko środki pieniężne uzyskane w zamian za zbycie nieruchomości. Z kolei nie ma odpowiednika powyższej normy w postępowaniu egzekucyjnym. Kwoty pieniężne otrzymane w postępowaniu egzekucyjnym w zamian za hipotekę mogą być deponowane na rachunku powierniczym. Tym samym należności wierzycieli byłyby zabezpieczone w sytuacji, w której doszłoby do wszczęcia egzekucji przeciwko administratorowi hipoteki. Zgodnie bowiem z przepisem art. 59 ust. 4 Prawa bankowego środki znajdujące się na rachunku powierniczym nie podlegają zajęciu.

Niestety w przypadku skierowania egzekucji wobec administratora hipoteki albo w sytuacji ogłoszenia jego upadłości nie ma analogicznej ochrony prawnej co do nieruchomości przejętej w zamian za wierzytelność zabezpieczoną. Innymi słowy nabycie nieruchomości przez administratora hipoteki, w zamian za zabezpieczoną wierzytelność, rodzi stan bardzo poważnego ryzyka dla wierzycieli. Administrator hipoteki nie może dokonać takiej czynności bez zgody wierzycieli.

Brak możliwości przekazania wierzycielom nieruchomości w naturze

Jeżeli administrator hipoteki, w zamian wierzytelności hipoteczne przejmie nieruchomość na własność to nie może on przekazać tej nieruchomości in natura wierzycielom, ale powinien on ją zbyć aby uzyskać środki pieniężne. Oznacza to, że jeżeli transakcja nabycia albo przejęcia nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnego nastąpiła po cenach według wartości likwidacyjnej, a dodatkowo po ustawowej przecenie wartości oszacowania, to administrator hipoteki, aby działać w sposób odpowiadający kryteriom staranności, powinien dokonać zbycia tej nieruchomości za cenę rynkową.

Blog