CZY ADMINISTRATOR HIPOTEKI MOŻE PRZEJĄĆ NA WŁASNOŚĆ NIERUCHOMOŚĆ OBCIĄŻONĄ?
Powstaje pytanie czy administrator hipoteki może, w zamian za wierzytelność zabezpieczoną, przejąć na własność, w postępowaniu egzekucyjnym lub upadłościowym prowadzonym wobec właściciela obciążonej nieruchomości, samą nieruchomość obciążoną hipoteką? Innymi słowy jest to pytanie o to, czy administrator, przy sprzedaży nieruchomości, przy pomocy przymusu państwowego, miast zmonetyzować hipotekę może zamienić hipotekę na nieruchomość pierwotnie ową hipoteką obciążoną? Należy pamiętać, z utrzymaniem nieruchomości, w zależności od jej rodzaju, mogą wiązać się np. ciężary podatkowe, ciężary związane z ubezpieczeniem, ciężary związane z obowiązkiem rekultywacji, ryzyko wywłaszczenia za odszkodowaniem, itp. Niekiedy w grę mogą chodzić także kwestia zapłaty podatku dochodowego i obciążenie podatkiem vat od transakcji sprzedaży nieruchomości. Nieruchomość jest bowiem znacznie bardziej problematycznym surogatem hipoteki niż uzyskana w jej zamian kwota pieniężna. Przede wszystkim jednak jest to dylemat o to, czy wierzyciele, bez ich wyraźnej woli, ze statusu wierzyciela „zabezpieczonego” względem pierwotnego dłużnika odpowiadającego w sposób rzeczowy, mogą uzyskać status wierzyciela „niezabezpieczonego” względem administratora hipoteki?
Normatywną podstawą do powołania administratora hipoteki są przepisy o księgach wieczystych i hipotece a także przepisy o obligacjach (chodzi zarówno o starą ustawę o obligacjach z 1995 roku, po jej późniejszej nowelizacji, i obecnie obowiązujące przepisy z 2015 roku). Dzięki konstrukcji administratora hipoteki można przy pomocy jednego wpisu hipotecznego do księgi wieczystej zabezpieczyć na równych prawach pierwszeństwa wielu wierzycieli tego samego dłużnika. Administrator hipoteki dokonuje czynności w obrocie prawnym w imieniu własnym ale na rachunek wierzycieli zabezpieczonych. Nie oznacza to rzecz jasna upoważnienia dla administratora hipoteki do dokonywania wszelkich czynności prawnych. W orzecznictwie Sądu Najwyższego konsekwentnie uważa się, że niedopuszczalne jest zrzeczenie się przez administratora hipoteki obciążenia hipotecznego na nieruchomości lokalowej wyodrębnionej nieruchomości głównej, obciążonej hipoteką (Sąd Najwyższy w postanowieniach z dnia 21 kwietnia 2021 r. IV CSK 604/20, z 12 marca 2020 r., IV CSK 287/18, z 26 listopada 2019 r. IV CSK 416/18).
Hipoteka jest istotnym dobrem z punktu widzenia wierzycieli zabezpieczonych, gdyż gwarantuje im lepszą pozycję w uzyskaniu zaspokojenia niż w przypadku niezabezpieczonych wierzycieli dłużnika, którego stan majątku względem należności skierowanego do niego, wykazuje znaczny deficyt.
Przymusowa realizacja roszczeń z tytułu hipoteki klasycznie przebiega w ramach postępowania egzekucyjnego skierowanego wobec właściciela nieruchomości (które zarazem może ale nie musi być dłużnikiem osobistym). Możliwa jest także ścieżka postępowania upadłościowego wobec właściciela nieruchomości obciążonej. Teoretycznie do sprzedaży ze skutkiem egzekucyjnym nieruchomości obciążonych może dojść w toku postępowania sanacyjnego. Skutek egzekucyjny oznacza, że w miejsce hipoteki pojawia się prawo do uzyskania części ceny sprzedaży przymusowej, odpowiednio m.in. do treści wpisu hipotecznego.
Rolą administratora hipoteki jest odebranie z rąk komornika bądź syndyka masy upadłości kwoty pieniężnej uzyskanej ze sprzedaży przymusowej zabezpieczonej nieruchomości. Surogatem zabezpieczenia hipotecznego jest zatem określona kwota pieniężna przypadająca w ramach planu podziału w postępowaniu egzekucyjnym lub w ramach odrębnego planu podziału w postępowaniu upadłościowym. Środki pieniężne w imieniu własnym ale na rachunek wierzycieli zabezpieczonych odbiera administrator. Następnie administrator hipoteki powinien dokonać odpowiedniej dystrybucji środków pieniężnych uzyskanych od komornika albo syndyka. Od momentu otrzymania tych środków przez administratora do momentu ich dystrybucji może upłynąć znaczny okres czasu.
Z przepisu art. 63 ust. 1 pkt 3 Prawa upadłościowego wynika, że nie wchodzi do masy upadłości kwota uzyskana z tytułu realizacji hipoteki, jeżeli upadły pełnił funkcję administratora hipoteki (w części przypadającej zgodnie z umową powołującą administratora pozostałym wierzycielom). Na wypadek ogłoszenia upadłości administratora hipoteki ustawowo chronione są zatem środki pieniężne uzyskane w zamian za zbycie nieruchomości. Z kolei nie ma odpowiednika powyższej normy w postępowaniu egzekucyjnym. Kwoty pieniężne otrzymane przez administratora hipoteki w postępowaniu egzekucyjnym w zamian za hipotekę powinny zatem być deponowane na bankowym rachunku powierniczym. Należności wierzycieli powinny być zabezpieczone na wypadek sytuacji, w której doszłoby do wszczęcia egzekucji przeciwko administratorowi hipoteki. Zgodnie bowiem z przepisem art. 59 ust. 4 Prawa bankowego wierzytelności o środki znajdujące się na rachunku powierniczym nie podlegają zajęciu w sprawie przeciwko posiadaczowi rachunku bankowego.
Jak jednak wygląda ochrona prawna wierzycieli zabezpieczonych gdyby administrator hipoteki przejął na własność nieruchomość zabezpieczoną? Przyjęcie nieruchomości nastąpić może wyłącznie na imię administratora hipoteki. Jako właściciel nieruchomości przejętej w wyniku egzekucji w księdze wieczystej będzie wpisany administrator hipoteki. Administrator hipoteki z istoty rzeczy powinien zaspokoić wierzycieli zabezpieczonych w pieniądzu. Gdyby zatem przejął nieruchomość na własność, wówczas powinien ją spieniężyć za cenę rynkową. Ekspozycja nieruchomości dla uzyskania ceny rynkowej może być niekiedy bardzo długotrwała. W tym stanie rzeczy, od momentu przyjęcia nieruchomości na własność na imię administratora hipoteki wierzyciele zabezpieczeni nie są chronieni przed ryzykiem upadłości albo egzekucji administratora hipoteki. Co więcej, nie ma bezpośredniej ochrony prawnej rozciągającej się na środki pieniężne uzyskane przez administratora hipoteki ze zbycia nieruchomości uprzednio przejętej przez administratora hipoteki, na wypadek ryzyka egzekucji albo upadłości administratora.
Jak się wydaje, ponieważ relacja pomiędzy administratorem hipoteki ma charakter stosunku bonissime fidei, administrator hipoteki nie powinien sam podejmować decyzji o faktycznej zmianie statusu wierzycieli z „zabezpieczonych” na wierzycieli niezabezpieczonych, gdyż kreuje to nadmierne ryzyka.
Blog